AV. AYTEKİN TETİK

Kira Hukuku Hakkında Bazı Bilgiler

1) Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda dikkat edilecek ilk husus, kural olarak kira sözleşmesinin varlığını ve kira sözleşmesinin şartlarını davacı kiralayan tarafından HMK 200.Maddesi de göz önünde bulundurularak kanıtlanması gerekmektedir.

2)Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda davalı kiracının duruşmalara katılmaması durumunda HMK 171.Maddesi gereğince isticvap davetiyesi gönderilmek suretiyle kira ilişkisi netleştirilmelidir.

3)Kira sözleşmesi şahsi nitelikli ve iki taraf arasında borç doğuran sözleşme olduğundan kiralayanın malik olması gerekmez.

4)Kira sözleşmesinden kaynaklanan taşınır ve taşınmazlar hakkındaki davalarda görevli mahkeme HMK 4.Maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

5)Kiralayanın ölümü halinde kira hakkı kiralayanın mirasçılarına geçer. Kiralayanın birden fazla mirasçısı var ise, aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan tahliye davasının birlikte açmaları gerekir. Aynı şekilde süre koruyucu ihtar gönderilmesi durumunda ihtarın tüm kiralayanlar tarafından gönderilmesi gerekir. Bu konudaki eksiklik yargılama aşamasında giderilemez.

6)Kiralayan olmayan malik ihtiyaç ve esaslı imar nedenine dayalı olarak doğrudan tahliye davası açabilir. Ancak temerrüt ve iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak tahliye davası açabilmesi için önceden kira bedelinin kendisine ödenmesi için ihtar çekmiş olması gerekir.

7)Kiralananda önceden pay sahibi olan kimse daha sonra taşınmazdan başka bir pay satın alması halinde yeni malik sayılamayacağından TBK 351.maddesinden (6570 sk 7/d) yararlanamaz.

8)Kiracılar birden fazla ise birisi tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. Zira aralarında mecburi dava arkadaşlığı vardır.

9)Kira bedeliyle birlikte yan giderler de (su, elektrik, aidat, yakıt vs.) temerrüde esas olacaktır.

10)Kira bedellerinin PTT havalesiyle ödenmesi durumunda mutlaka konutta teslim yönteminin uygulanması gerekir.

11)Birden fazla sebebe dayalı açılan tahliye davalarında hüküm kısmında her bir neden için ayrı ayrı karar verilmesi gerekir.

12)TBK 346. maddesi (kiracı aleyhine düzenleme yasağı) gereğince; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme ve başka yükümlülükler getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağına dair hükümlerin, kamu düzenine ilişkin olduğu için sözleşmenin yapıldığı tarihe bakılmaksızın derhal uygulanması gerekir.

13)İhtiyaca dayalı tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun davacı tarafından kanıtlanması gerekir.

14)TBK 316. maddesi gereğince akde aykırılık nedeniyle açılan tahliye davalarında kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren konut ve çatılı işyeri kirasında en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde bir başka deyişle konut ve çatılı işyeri olmayan kiralarda ve açıktan fena kullanım durumunda ise tüm kira ilişkilerinde kiraya verenin kiracıya önceden yazılı bir ihtar göndermesine gerek yoktur.

15)Kiracıya ihtarname ile verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında tebliğ tarihten itibaren en az 30 gündür.

16)İhtarname noter vasıtası ile gönderilebileceği gibi, telgraf ve taahhütlü mektup olarak gönderilebilir. Ancak telgraf ve taahhütlü mektupta muhatabın bizzat kendisine tebliğ edilmelidir.

17)Kiralayan ihtar yerine icra dairesine başvurarak tahliye istekli süreli (30 gün) ödeme emri gönderme yoluna gidebilir. Bu durum da ihtar olarak kabul edilmelidir.

18)Tahliye taahhütnamesinde tarih mutlaka belirtilmelidir. Tarih kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. Tahliye taahhüdünün boş olarak verildiği, kiralayan tarafından sonradan doldurulduğu iddiası dinlenilmez.

19) Kiralayan iş yerinin tahliyesi için kendi işyeri kirada olsa bile tahliye isteyemez. Ancak tahliye istenen yerin kendisinin kullandığı yerden daha üstün özellikli olması durumunda tahliye istenilebilir.

20)Kira sözleşmesi ister beş yıllık yapılsın ister daha az süreli yapılsın ilk beş yıldan sonra kira artışı hak ve nefaset yönünden incelenir ve devamında yine her beş yıldan sonra yine hak ve nefaset yönünden incelenir.