Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde , Sözleşmenin İleriye ya da Geriye Etkili Sonuç Doğurur Şekilde Feshi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenici ; sözleşme  ve  yasa  hükümleriyle  fen  ve  sanat  kurallarına  uygun  şekilde  yüklendiği  edimini  ifa  ettiği  oranda  şahsi  hak  elde  edilebilir  ve  elde  ettiği  şahsi hakkını da 3.kişilere  devredebilir. Sözleşmenin  tamamen  ifayla  sonuçlanması  yada   sözleşmenin  ileriye  etkili  sonuç  doğurur  şekilde  feshi  durumunda , ancak yüklenicinin şahsi  hakları  ayni  hakka dönüşebilir. İnşaat seviyesinin %60  olması  ve  yapılan  inşaatın  yapı  ruhsatına  ve  onaylı  projesine  aykırı  bulunması  sebebiyle   arsa  payı  karşılığı  inşaat  sözleşmesi   geriye  etkili  sonuç  doğurur  şekilde fesih de edilebilir. Eğer Geriye Etkili Şekilde fesih olursa BK m. 61 ve izleyen maddeleri gereğince  “haksız iktisap  kuralları” uyarınca  tarafların  aldıklarını  karşılıklı  olarak  iade etmesi  gerekecektir. 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davasında Taraf Teşkili

Arsa  payı  devri  karşılığı  yapılan  inşaat  sözleşmeleri  tarafların   iradelerinin  birleşmesi  dışında , ancak  mahkeme  kararıyla  feshedilebilir. Tapu  iptali  ve  tescil  istemi , sözleşmenin  feshi  istemini  içerir  niteliktedir.  Arsa  payı  devri  karşılığı  inşaat  sözleşmelerinin  feshi  davalarının kural olarak  tüm  sözleşmenin  tarafı ve  ve tapu  paydaşı  olan şahıslarca  birlikte  açılması bunun mümkün  olmaması  halinde  davanın  tarafı  olmayan  sözleşmenin  tarafı  kişiler  ile  tapu   paydaşlarının  davaya  muvafakatlerinin  sağlanması  taraf  teşkili  yapılmasından  sonra  davanın  esasının  incelenmesi  gerekir. Bu şekilde  muvafakat  alınamaması  sonucu  taraf  teşkilinin  sağlanması  mümkün  olmuyorsa  davanın  sonucunda  verilen  karar  kendilerinin  haklarını  etkileyeceğinden , bu kişilerin  davada  davalı  olarak  yer  almalarının  sağlanması  ve  bu şekilde  işin  esası  incelenip  karar  verilmesi  zorunludur.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme

Kural olarak  eser  sözleşmelerinin  geçerliliği  hiçbir  şekle   bağlı  olmadığından  bu sözleşmelerden  dönmek isteyen  taraf, dönme  iradesini karşı  tarafa  bildirdiği  an , bozucu  yenlik  doğuran  bu hak (sözleşmeden  dönme  hakkı)  kendiliğinden  hükmünü  icra  eder.

Dönmenin  haklı  olup  olmadığı  ayrıca  açılacak  tazminat (eda) davasında tartışılır. Eser  sözleşmelerinin bir  türü olan “Arsa Payı Karşılığı  İnşaat Sözleşmeleri” , uygulamadaki  adıyla “Kat  Karşılığı  İnşaat Sözleşmeleri”  bedel  olarak  taşınmaz  mal  mülkiyetinin  geçirimi  borcunu da içerdiğinden  TMK 706. , BK 213,Noterlik K. 60, ve Tapu  K. 26. Maddeleri uyarınca  resmi  şekle bağlı  tutulmuştur. Başka  bir  anlatımla  arsa  payı  karşılığı  inşaat  sözleşmelerinin  geçerliliği , bu  sözleşmelerin  Noterde  “düzenleme” şeklinde  yapılmasına  bağlıdır. Dolayısıyla  bu sözleşmelerden dönmek isteyen  tarafın   eğer  karşı  taraf  dönmeyi  kabul  etmiyor ve  karşı  çıkıyorsa hakimin kararına  ihtiyaç  vardır.  O  halde  kat karşılığı  inşaat  sözleşmelerinden  dönme  iradesinin  karşı  tarafça  kabul  edilmesi  başka  bir  anlatımla   dönme  iradelerinin birleşmesi veya  fesih  davası üzerine mahkemece  sözleşmeden  dönmeye  hükmedilmesi  gerekir.

Kuşku  yok ki , kat  karşılığı  inşaat  sözleşmesinin  mahkemece  feshine  karar  verilmesi  halinde, yüklenici, arsa  sahibinin  malvarlığında  artı  bir değer  yaratmışsa  bu  değerlerin  iadesini  “sebepsiz zenginleşme”  hükümlerine  göre  talep  edilecektir.

Yani Arsa Payı Karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshi iki türlü olmaktadır. Birincisi, tarafların kendi aralarında anlaşmaları ile sözleşmeyi karşılıklı olarak fesih , İkinci de Mahkemeden alacakları karar ile olmaktadır.