HER DAİREYE BİR OTOPARK ZORUNLU HALE GELİYOR

Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı , otopark yönetmeliğinde köklü değişikliklere gidiyor. Bakanlığın hazırladığı ve görüşe açtığı yeni otopark yönetmeliği taslağına göre, önceden 3 daire için en az 1 otopark yeri ayırma şartı bulunurken artık her daire için otopark zorunluluğu geliyor.
Taslakta, ‘otopark bedeli’ ile ilgili değişikliğe gidildi. Mevcut yönetmelikte, otopark ihtiyacı karşılanamayan durumlarda belediye veya valilik otopark bedeli alıyordu. Yeni taslakta, otopark bedelini kimin hangi usullere göre alacağına ilişkin maddelerin yer aldığı bölüm kaldırıldı.
Taslakta yalnızca “Parselinde veya yapıda otopark tesisi mümkün olmadığı takdirde yönetmeliğe uygun olarak otopark bedeli istenir” ibaresi yer aldı. Ayrıca otopark yapılması mümkün olmayan durumlarda zorunlu otoparkın azami 250 metrekarelik yürüme mesafesinde olma şartı konuldu. Ancak toplu konut inşaatlarında, kamu kurum ve kuruluşları, sinema, tiyatro gibi yapılarda, hastanelerde ve otellerde otopark ihtiyacının parselinde veya bina bünyesinde karşılanması zorunlu oldu. Yönetmeliğin 1 Ocak 2018’de yürürlüğe girmesi planlanıyor.
Taslakta, her daireye en az bir araç için otopark zorunluluğu getirilirken, dükkan, mağaza, bankada 30 metrekareye, market, alışveriş merkezinde 20 metrekareye, otellere her 3 odaya, hastanelerde 75 metrekareye, ibadet yerlerinde 100 metrekareye en az bir araçlık otopark yeri ayrılması şartı da yer alıyor. Otopark yeri ayrılmadıkça binalara yapı ruhsatı, bu otoparklar hazır hale getirilmedikçe de yapı kullanım izni verilmeyecek.
Taslağa, mevcut yönetmelikte yer almayan tanımlar da girdi. Açık otopark, ada içi otopark, mekanik otopark, ortak otopark uygulaması, yeraltı otoparkı, Park Et-Devam Et Otoparkı gibi yeni ibareler taslağa eklendi. 
50 park yerinden biri elektrikli araca – Otoparklarda her 50 park yerinden biri, elektrikli araçlara uygun olarak düzenlenecek.
– Açık otoparkların zemini su geçiren malzemeden olacak. 
– Yönetmelik taslağında, bisikletliler için de yeni düzenleme yer alıyor. Buna göre, bütün otopark türlerinde, otopark alanının yüzde 1’i kadar ilave bir alan, bisiklet ve motosiklet park yeri olarak ayrılacak. 
– Yaya alanları ve kaldırımları otopark olarak düzenlenemeyecek ve kullanılamayacak.

– Toplu taşıma istasyonu, durak ya da aktarma noktalarına en çok 500 metre mesafede tesis edilen “Park et-Devam et” otopark alanları ayrılacak. 
           

Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi – Yapı Denetim Ücretinden Arsa Sahibi mi Yoksa Yüklenici mi Sorumlu ?

Bu konu ile ilgili olarak 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 2.maddesi ne bakmamız gerekiyor. Bu madde uyarınca yapı denetim hizmeti yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında imzalanan yapı denetimi hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür.  Yapı denetimi hizmet sözleşmesi yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında kurulan iki taraflı iş görme sözleşmesidir. Kanuna göre yapı sahibi , yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip gerçek ve tüzel kişileri ifade etmektedir. Sözleşmeyi yapı sahibi adına vekilinin imzalamasına yasal bir engel bulunmamaktadır. Ancak yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yükleniciyi vekil tayin edemez.

4708 Sayılı Kanun Madde 2 – Bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez.

Yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının, mimar veya mühendislere ait olması zorunludur. Yapı denetim kuruluşları; denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam eder.

Yapı denetim kuruluşunda görev alacak denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanlarında ve laboratuvar görevlilerinde aranacak nitelik ve deneyim ile bu kişilere belge verilmesi, yapı denetim kuruluşunun ve laboratuvarların çalışma usul ve esasları Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikle düzenlenir.

Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle

yükümlüdür:

a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin

zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek.   

b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.

c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.

d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak.

 

e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili

idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.

f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin

alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı

takdirde durumu ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirmek.

g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.

h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek.

ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuvarlarda yaptırmak.
Yapı denetimi bir kamu hizmetidir. Yapı sahibinin bu hizmetten yararlanması , yapı denetimi kuruluşu ile sözleşme yapmasına bağlıdır. Yapı denetimi hizmet sözleşmesi iki taraflı ve rızaya dayalı bir sözleşmedir. Yapı denetimi kuruluşları gördükleri hizmet karşılığında devletten ya da başka bir kamu kuruluşundan maaş ya da ücret almazlar. Ancak yapı denetimi hizmetinin karşılıksızlığı söz konusu değildir. Çünkü yapı denetim hizmeti, teknik bir mesleğin icrasını konu aldğı için amatör olarak yürütülen bir sanat ya da hatır işi değildir. Bu nedenle yapılan hizmet karşısında yapı denetim kuruluşu belli bir ücrete hak kazanmaktadır.

Ücret konusunun pazarlık ya da rekabet konusu yapılmaması için , yapı denetimi ücreti yasal olarak hükme bağlanmıştır.Yapı denetimi ücreti halkkında kanunun 5. Maddesi ile Yönetmeliğin 25,26,27,28ve 29. Maddesinde düzenleme yapılmıştır. Yapı Denetim Hakkında Kanunun 5/5 maddesi Yapı denetimi hizmet bedeli yapı denetimi kuruluşlarının hizmet bedellerinin ödenmesinde kullanılmak üzere yapı sahibince il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılır.şeklinde olup bu düzenleme ile yapı denetim ücretinin yapı sahibi tarafından ödeneceği kabul edilmiştir. Ancak bu konuda uygulamada yüklenici ile yapı sahibi arasındaki yapım ilişkisinde yapı sahibi ile yüklenici tarafından ödeneceği hükme konulabilmektedir. Yasa hükümleri incelendiğinde buna engel bir durumun olmadığı görülmektedir. Ancak yüklenici ile yapı sahibi arasındaki sözleşmede yer alan bu hüküm yapı denetim kuruluşunu bağlamaz Anılan m. 5/5 uyarınca yapı denetimi kuruluşuna karşı ücret alacağı yönünden yapı sahibi sorumludur
Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri

Madde 5 – Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri yapı sahibi ile yapı denetim

kuruluşu arasında akdedilir. Bu sözleşmenin bir sureti taahhütname ekinde ilgili idareye verilir.

Bu sözleşmede; taahhüt edilen hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı, süresi, varsa yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasında akdedilen sözleşmede yer alan yapının fizikî özellikleri, yapı denetimi hizmet bedeli, yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi ve diğer yükümlülükler yer alır.

İlgili idare; yapı denetimi hizmet sözleşmesinde yer alan hükümlere, yapı

sahibinin uymaması halinde yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur, yapı denetim kuruluşunun uymaması halinde ise yapı denetimi komisyonuna bildirimde bulunur.

Yapı denetimi hizmetleri için yapı denetim kuruluşlarına ödenecek hizmet

bedelleri, asgarî hizmet bedelinden az olmamak kaydıyla, projenin özellikleri ile yapının bulunduğu bölgenin fizikî, ekonomik ve sosyal özellikleri dikkate alınarak bu sözleşmede belirtilir.

Asgarî hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3’üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda, bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5 azaltılır.

Yapı denetim kuruluşu, katma değer vergisi hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.

Yapı denetimi hizmet sözleşmesi ve hizmet bedellerinin ödenme esasları

Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikle düzenlenir.

Av. Aytekin Tetik

Arsa Payı Düzeltim Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Husular

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 5711 Sayılı Yasayla değişik 3.maddesi hükmüne göre; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsapaylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde,her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi içinmahkemeye başvurabilir.”

Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.) eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyi niyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir. 

Kısaca ; 

1-Ana taşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olup olmadığı, kurulu ise kat irtifakının kim veya kimler tarafından kurulduğu tapu sicil müdürlüğünden sorulup, buna ilişkin akit tablosu ve ilgili diğer belgeler dosyaya getirilerek davacıların iyi niyetli olup olmadıklarının ve davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığının incelenmiş olması, 

2- Ana taşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olduğunun tespiti halinde, kat irtifakının hangi tarihte kurulduğunun tapu sicil müdürlüğünden ayrıca ve açıkça sorulup değerlendirmenin bu tarih esas alınarak yapılması gerektiğinin düşünülmüş olması,

3-Bağımsız bölümler, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin tespiti açısından tek tek ve yukarıda açıklanan unsurları esas alınarak incelenmek, bu incelemenin sonucuna göre olması gereken arsa payları belirlenmek ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı saptanmış olması gerekmektedir. 

 

AV. AYTEKİN TETİK

AİLE KONUTU ÜZERİNDEKİ İPOTEKTE EŞİN RIZASININ OLMAMASI / İPOTEĞİN İPTALİ

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
ESAS NO. 2013/2-2056
KARAR NO. 2015/1201
KARAR TARİHİ. 15.4.2015

Eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir. Eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir. Sözkonusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir.

Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. İpotek işleminin, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediye teminat teşkil etmek üzere kurulmuş bulunmasının da önemi bulunmamaktadır. Yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyelerce; ipotek işleminin kurulmasına neden olan, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediden ve dolayısıyla da ipotek işleminden davacı eşin haberdar olmadığını kabul etmenin hayatın olağan akışına aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. İpoteğin kaldırılması isteminin kabulüne karar verilmesi gerekir.

AV. AYTEKİN TETİK

İŞ KOŞULLARINDA ESASLI DEĞİŞİKLİK–DEĞİŞİKLİĞİN YAZILI YAPILMAMASI HALİNDE İŞÇİYİ BAĞLAMAYACAĞI

İşveren, işyeri uygulamasıyla oluşan çalışma şartlarında esaslı bir değişikliği ancak durumu işçiye yazılı olarak bildirmek suretiyle yapabilir. Bu şekle uygun olarak yapılmayan ve işçi tarafından altı işgünü içinde yazılı olarak kabul edilmeyen değişiklikler işçiyi bağlamayacaktır (Yargıtay HGK’nun 27.02.2012 gün ve 2012/9-1166 esas, 2013/279 karar sayılı kararı da aynı doğrultudadır).  Dosya içeriğinden ve emsal dosyaların incelenmesinden, işyeri uygulaması haline gelen ikramiye (prim) uygulamasının işveren tarafından kaldırıldığı, ancak işçinin 4857 sayılı Kanun’un 22. madde uyarınca muvafakatinin alınmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, aleyhe olan bu değişiklik işçiyi bağlamayacağından, davacının ikramiye alacağının kabulü yerine, reddine karar verilmesi de isabetsizdir.

İlgili Yargıtay kararı 

AV. AYTEKİN TETİK

KİRACIDAN AİDAT BORÇLARI EV SAHİBİNCE ÖDENMEDEN DİREK İSTENEMEZ

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO. 2009/10087
KARAR NO. 2010/429
KARAR TARİHİ. 25.1.2010TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE VE KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ , AİDATIN ÖDENMEMESİ, APARTMAN AİDATI

Temerrüt Nedeniyle Tahliye ve Kira Alacağının Tahsili . Aidatın Ödenmediği Davacının da Kabulünde Olduğu. Mahkemece Kira Paraları Toplamının Davalıdan Tahsiline ve Aidat Bedeline İlişkin Talebin Reddi Gerektiği

818/m.260

ÖZET : Dava, temerrüt sebebiyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Sözleşmenin özel şartlarında” kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini ( kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini ) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumdamahkemece kira paraları toplamının davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı tahliye-alacak davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, temerrüt sebebiyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine ve kira alacağının tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delilere, hükümün dayandığı gerekçelere, davacı ve davalının beyanlarına Ekim ayı kira parasının ödendiğine dair yazılı belge ibraz edilmediğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davalı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Davalının 7.4.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile aylık 525.00 TL bedelle kiracı olduğunu, davalının kira paralarını başta düzenli olarak ödediği halde, ihtara rağmen, davaya konu ay kira parası ile aidatları ödemediğini bu sebeple temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen 2008 yılı Kasım-Aralık ve 2009 yılı Ocak aylar ına ilişkin aylık 525.00 TL den toplam 1.575.00 TL kira bedeli ve 635.00 TL apartman aidatı ile birlikte toplam 2.210.TL’nin tahsilini istemiştir. Davalı vekili ise müvekkilinin davacıya aidat borcu bulunmadığını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla aidat borcu olsa bile apartman yönetimince tahsil edilmesi gerektiğini, kira paralarının elden ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 7.4.2008 tanzim ve 15.5.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 4. maddesinde” kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini ( kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini ) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.Dosya içindeki Ergenokon Sitesi yöneticiliğinin 21.1.2009 tarihli yazısından kiracının Eylül-Aralık arası aylık 40.00 TL’den toplam 595.00 TL aidat borcu olduğu ve ödenmediği anlaşılmaktadır. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumda mahkemece 2008 Kasım-Aralık ve 2009 Ocak aylar kira paraları toplamı 1.575.00 TL nin davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükümün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Hükmün yukarda bir numaralı bentte yazılı sebeple tahliyeye ilişkin kısmının ONANMASINA, 2 numaralı bentte yazılı sebeple alacağa yönelik hüküm kısmının BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, 25.1.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

kentsel dönüşüm avukatı

BELEDİYELERE HACİZ ŞOKU

ANAYASA MAHKEMESİ, BELEDİYE MALLARININ DOĞRUDAN HACZİNİN ENGELLENMESİNİ İPTAL ETTİ

Belediyeler aleyhinde yapılan icra takiplerinde, belediyelerin mallarına doğrudan haciz konulmasını engelleyerek borçlu belediyenin gösterdiği mallar üzerine haciz konulmasını sağlayan 03.07.2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15. maddesine 6552 sayılı Kanun’un 121. maddesiyle eklenen fıkranın 1. cümlesinde yer alan “…ve haciz işlemi sadece gösterilen bu mal üzerine uygulanır.” ibaresi, Anayasa Mahkemesi’nin 17.06.2015 gün ve 2014/194 E. 2015/55 K. no’lu kararı ile iptal edildi.

Alacaklıların alacaklarına kavuşmalarını sağlayacak başkaca bir yöntemin de öngörülmediği düzenlemenin mülkiyet hakkının kullanılmasını ölçüsüzce sınırlandırdığı, kanunlara göre tespit edilmiş bir alacak hakkının cebri icra yoluyla elde edilmesini zorlaştırdığından hukuk güvenliği ilkesiyle bağdaşmadığı, mahkeme kararı ile tespit edilen alacağın elde edilmesini zorlaştıran kuralın hak arama özgürlüğünü etkisiz hale getirdiği belirtilerek düzenlemenin demokratik toplum düzeninin ve hukuk devletinin gereklerine uygun olmadığına karar verildi.

Aynı fıkranın 2. cümlesinde yer alan “…veya kamu hizmetlerini aksatacak şekilde yapılamaz… ibaresi ile 6552 sayılı Kanun’un 123. maddesiyle eklenen geçici 8. maddesini iptal eden karar, 26.06.2015 gün ve 29398 sayılı Resmi Gazetede yayımlandı.

Kanun’un 15. maddesine, 6552 sayılı Kanun’un 121. maddesiyle eklenen fıkra:İcra dairesince haciz kararı alınmadan önce belediyeden borca yeter miktarda haczedilebilecek mal gösterilmesi istenir ve haciz işlemi sadece gösterilen bu mal üzerine uygulanır. On gün içinde yeterli mal beyan edilmemesi durumunda yapılacak haciz işlemi, alacak miktarını aşacak veya kamu hizmetlerini aksatacak şekilde yapılamaz.

Kanun’un 6552 sayılı Kanun’un 123. maddesiyle eklenen geçici 8. maddesi: “GEÇİCİ MADDE 8- 15 inci maddenin son fıkrası hükümleri, devam eden her türlü icra takipleri hakkında da uygulanır. Bu maddenin yürürlük tarihinden önce yapılmış icra takipleri gereğince konulan tüm hacizler, söz konusu fıkra hükümleri dikkate alınarak kaldırılır.” 

KARARIN TAM METNİ İÇİN TIKLAYIN

 

AV. AYTEKİN TETİK

ELEKTRONİK TEBLİGAT

ELEKTRONİK TEBLİGAT BİLGİLENDİRME KILAVUZU

E-TEBLİGAT ARTIK UYAPTA

 

UYAP uygulamalarında elektronik tebligat alt yapısı tamamlanarak 29.06.2015 tarihi itibariyle tüm Türkiye’de hizmete başlamıştır.

ELEKTRONİK TEBLİGAT NEDİR?

Tebligat Kanunu 7/a maddesi ve elektronik tebligat yönetmeliğine göre tebligat çıkarmaya yetkili merciler tarafından tebligata elverişli bir elektronik adres vererek bu adrese tebligat yapılmasını isteyen kişiye, elektronik yolla gönderilen bildirimdir. Fiziki ortamda yapılan tebligatla aynı sonuçları doğurmaktadır.

 ELEKTRONİK TEBLİGATTAN KİMLER YARARLANABİLİR?

                Elektronik tebligat adresi alan tüm gerçek ve tüzel kişiler yararlanabilir.

 ELEKTRONİK TEBLİGAT ADRESİ NASIL ALINIR?

                Elektronik tebligat adresi, aşağıdaki kayıtlı elektronik posta hizmeti sağlayıcılarından temin edilebilir.

  • Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü  (PTT)
  • TNB Kayıtlı Elektronik Posta Hizmet Sağlayıcılığı ve Ticaret A.Ş. (TNB KEPHS)
  • TÜRKKEP Kayıtlı Elektronik Posta Hizmet Sağlayıcılığı ve Ticaret A.Ş. (TÜRKKEP)
  • Intertech Bilgi İşlem Ve Pazarlama Ticaret Anonim Şirketi (INTERKEP)
  • Efinans Elektronik Ticaret Ve Bilişim Hizmetleri Anonim Şirketi

ELEKTRONİK TEBLİGATIN FAYDALARI NELERDİR?

  1. Fiziki ortamda haftalar süren tebligat işlemi, elektronik ortamda saniyeler içinde tamamlanmaktadır. Tebligat elektronik ortamda okunmadığı takdirde beşinci gün sonunda okunmuş sayılmaktadır.
  2. Fiziki ortamda tebligat ücreti 9,00-TL iken elektronik ortamda 4,50-TL olarak belirlenmiştir.
  3. Elektronik ortamda tebligat yapıldığı takdirde hiçbir çıktı alınmayacağı için doğanın korunmasına fayda sağlanmış olacaktır.
  4. Elektronik ortamda yapılan gönderilerin ne zaman yapıldığı, göndericinin ve alıcının kim olduğu, gönderilen iletinin ve eklerinin ne olduğu aşamaları veri tabanında tutulmaktadır. Bu sayede gönderici taraf iletinin kendisi tarafından gönderilmediğini, alıcı taraf da kendisine ulaşmadığını ve iletim zamanını inkâr edememektedir.

ELEKTRONİK TEBLİGATI UYAP UYGULAMALARINDA NASIL KULLANIRIM?

Geçerli elektronik tebligat adresinizin yazışma adresi olarak kullanılması için

  • Avukatlar yönünden                  : E imza ile avukat portal sistemlerinden UYAP’a girilerek gerekli ayarlamaların yapılması,
  • Diğer kullanıcılar yönünden        : Dosyanızın bulunduğu yargı veya yardımcı birimlerine dilekçe ile başvuru yapılması gerekmektedir.

ELEKTRONİK TEBLİGAT ZORUNLU MUDUR?

Elektronik tebligat, Tebligat Kanunu ve Elektronik Tebligat Yönetmeliği gereğince; anonim, limited ve sermayesi paylara bölünmüş komandit şirketler için zorunludur. Ancak zorunlu bir sebeple elektronik tebligat yapılamaması halinde müteakip tebligatların elektronik ortamda yapılacağı belirtilerek diğer usullerle tebligat yapılabilir.
Gerçek kişiler ve diğer Tüzel kişiler için ise isteğe bağlıdır.

kentsel dönüşüm avukatı

TÜKETİCİ VEYA ŞİRKETLER THHK BAŞ VURMADAN DİREK İCRA TAKİBİ YAPAMAZ

T.C

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO : 2015/10571
KARAR NO : 2015/8738
KARAR TARİHİ : 18.03.2015

>KANUNDA BELİRLENEN MİKTARIN ALTINDA KALAN UYUŞMAZLIKLAR İÇİN İCRA TAKİBİ YAPILMADAN VEYA DAVA AÇILMADAN ÖNCE TÜKETİCİ HAKEM HEYETİNE MÜRACAAT EDİLMESİ ZORUNLULUĞU – HÜKMÜN BOZULMASI GEREĞİ

(4077 S. K. m. 22) (6502 S. K. m. 68, 70) (2004 S. K. m. 67) (ANY. MAH. 31.05.2007 T. 2007/53 E. 2007/61 K.)

ÖZET : Dava, Tüketici Hakem Heyeti Kararının iptali istemine ilişkindir. Tüketici sorunları hakem heyetine müracaat edildiği tarihte yürürlükte olan 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun ile, davanın açıldığı tarihte ve karar tarihinde yürürlükte olan 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilgili maddesinde belirlenen miktarın altında kalan uyuşmazlıklar için, icra takibi yapılmadan veya dava açılmadan önce tüketici hakem heyetine müracaat edilmesi zorunludur. Tüketici hakem heyetine müracaat edilip uyuşmazlıkla ilgili olarak bir karar almadan icra takibi yapılamayacağı gibi, tüketici mahkemesinde de dava açılamaz. Buna rağmen icra takibi yapılması ve icra takibine itiraz edilmesi halinde ise, itirazın iptali istemiyle tüketici hakem heyetine müracaat edilemez. Mahkemece, tüketici hakem heyetinin, itirazın iptaline ilişkin istem hakkında karar verme yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle tüketici hakem heyeti kararının iptaline karar verilmesi gerekirken, tüketici hakem heyetinin bu konuda karar verme yetkisinin olup olmadığı da tartışılmaksızın karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

DAVA: Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR: Davacı, davalıyla konut kredisine ilişkin sözleşme imzalandığını, davalının kredi kullanımı öncesinde ödediği 850 TL ipotek tesis ve ekspertiz ücretinin tahsili için icra takibi yaptığını, itiraz üzerine davalının Şanlıurfa Tüketici Sorunları Hakem Heyetine başvurarak itirazın iptalini istediğini, Tüketici Sorunları Hakem Heyetinin 21.04.2014 tarih ve 2013/1751 sayılı kararı ile; itirazın iptaliyle takibin devamına karar verildiğini, Tüketici Sorunları Hakem Heyetinin, mahkemenin yerine geçerek itirazın iptaline karar veremeyeceğini ileri sürerek, Şanlıurfa Tüketici Sorunları Hakem Heyeti’nin 21.04.2014 tarih ve 2013/1751 sayılı kararının iptalini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, karar Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığınca kanun yararına temyiz edilmiştir.

Dava, Tüketici Hakem Heyeti Kararının iptali istemine ilişkindir.

Taraflar arasında konut kredisi sözleşmesi bulunduğu ve davacı banka tarafından 850 TL masraf alındığı hususu uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, tüketici sorunları hakem heyetinin görev alanına giren bir uyuşmazlıkla ilgili olarak hakem heyetine müracaat etmeksizin icra takibi yapılıp yapılamayacağı, icra takibinin yapılması halinde de tüketici sorunları hakem heyetinin itirazın iptaliyle takibin devamına ve icra inkar tazminatı istemine ilişkin karar verme yetkisinin bulunup bulunmadığı hususundadır.

Tüketici Sorunları Hakem Heyetine müracaatın yapıldığı tarihte yürürlükte olan 4077 sayılı yasanın 22 nci maddesinin beşinci fıkrasıyla, değeri 1.161,67 TL nin altında bulunan uyuşmazlıklarda Tüketici Sorunları Hakem Heyetine başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Somut olayda, uyuşmazlık konusu asıl alacak 850 TL olduğuna göre, davalının icra takibi yapmadan önce tüketici sorunları hakem heyetine müracaatı zorunludur.

Uyuşmazlığın değeri itibariyle tüketici hakem heyetinin görev alanına girmesine rağmen tüketici hakem heyetine müracaat etmeksizin icra takibi yapılması ve icra takibine itiraz edilmesi halinde itirazın iptali isteminin nereden isteneceği hususunda, 28.05.2014 tarihinden önce yürürlükte bulunan 4077 Sayılı Kanunda ve 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 Sayılı Kanunda özel bir düzenleme yapılmamıştır.

Doktrinde bir kısım yazarlar tarafından, uyuşmazlığın değeri itibariyle tüketici hakem heyetinin görev alanına girmesine rağmen tüketici hakem heyetine müracaat etmeksizin icra takibi yapılması ve icra takibine itiraz edilmesi halinde itirazın iptali istemlerinin tüketici hakem heyeti tarafından incelenmesi gerektiği ileri sürülmektedir.

Ancak, bu konuda sağlıklı bir sonuca ulaşabilmek için itirazın iptali davasının düzenlendiği yasa maddelerinin ve tüketici hakem heyetinin niteliğine ilişkin yüksek yargı kararlarının incelenmesi gerekir.

İtirazın iptali davası, 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunun 67 nci maddesinde düzenlenmiştir. İcra ve İflas Kanunun 67 nci maddesine göre; takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir. Yasadaki bu açık hüküm nedeniyle itirazın iptali ancak mahkemeden istenebilir. İtirazın iptaline ilişkin istem hakkında karar verme yetkisi mahkemede olduğuna göre, tüketici hakem heyetinin mahkeme niteliğinde olup olmadığının tartışılması gerekir.

Anayasa Mahkemesinin 31/05/2007 tarih ve 2007/53 esas, 2007/61 karar sayılı kararı ile; yargı yetkisini Türk Milleti adına kullanacak olan bir merciin mahkeme olarak kabul edilmesi için kuruluşu, görev ve yetkileri, işleyişi ve yargılama usullerinin yasayla itirazı düzenlenmesi, karar organlarının hakimlerden teşekkül etmesi, yargılama tekniklerini uygulayarak ve genelde dava yoluyla uyuşmazlıkları ve anlaşmazlıkları çözümlemekle görevli olması, görev yapan üyelerin atanmalarının, hak ve ödevlerinin, emekliye ayrılmalarının, Anayasa’nın öngördüğü mahkemelerin bağımsızlığı ve hakim teminatı esaslarına göre düzenlenmiş olması ve Anayasa’da sayılan ve başında bir yüksek mahkemenin bulunduğu yargı düzenlerinden birinde yer almasının gerekli olduğu, Tüketici Sorunları Hakem Heyetinin ise, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un değişik 22 nci maddesine göre, illerde Sanayi ve Ticaret İl Müdürü veya görevlendireceği bir memur, ilçelerde kaymakam veya görevlendireceği bir memur başkanlığında, belediye, baro, ticaret ve sanayi odasıyla esnaf ve sanatkar odası ve tüketici örgütlerinden seçilerek görevlendirilecek beş kişiden oluştuğu, Tüketici Sorunları Hakem Heyetlerinin, yargı organlarının ve mensuplarının Anayasa’da belirtilen niteliklerine sahip olmadığı gerekçesiyle “mahkeme” niteliği taşımadığına karar verilmiştir. Buna göre, tüketici sorunları hakem heyeti mahkeme niteliğinde değildir.

Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, tüketici sorunları hakem heyetine müracaat edildiği tarihte yürürlükte olan 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 22 nci maddesi ile, davanın açıldığı tarihte ve karar tarihinde yürürlükte olan 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 68 inci maddesinde belirlenen miktarın altında kalan uyuşmazlıklar için, icra takibi yapılmadan veya dava açılmadan önce tüketici hakem heyetine müracaat edilmesi zorunludur.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 70/2 nci maddesinde, il ve ilçe tüketici hakem heyetlerinin verdiği kararların tarafları bağlayacağı ve İcra ve İflas Kanunu’nun ilamların yerine getirilmesi hakkındaki hükümlere göre yerine getirileceği hükme bağlanmıştır. Buna göre, verdiği karar ilamlı icra yoluyla takibi mümkün olan Tüketici Hakem Heyetine müracaat etmeden ilamsız icra takibi yapmakta tüketicinin hukuki yararı yoktur. Bu durumda tüketici hakem heyetine müracaat edilip uyuşmazlıkla ilgili olarak bir karar almadan icra takibi yapılamayacağı gibi, tüketici mahkemesinde de dava açılamaz. Buna rağmen icra takibi yapılması ve icra takibine itiraz edilmesi halinde ise, itirazın iptali istemiyle tüketici hakem heyetine müracaat edilemez.

Bu halde de, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 68 inci maddesindeki açık hüküm nedeniyle tüketici mahkemesinin, uyuşmazlığın esasıyla ilgili karar verme yetkisi bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca mahkemece, tüketici hakem heyetinin, itirazın iptaline ilişkin istem hakkında karar verme yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle tüketici hakem heyeti kararının iptaline karar verilmesi gerekirken, tüketici hakem heyetinin bu konuda karar verme yetkisinin olup olmadığı da tartışılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. Açıklanan nedenlerle Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığının kanun yararına bozma talebinin kabulü gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığının kanun yararına temyiz talebinin kabulü ile; Şanlıurfa 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 26.11.2014 tarih ve 2014/484 esas 2014/686 karar sayılı kararının sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına BOZULMASINA, 18.03.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. 

kentsel dönüşüm avukatı

Eser Sözleşmeleri ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Eser Sözleşmeleri ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

 Eser sözleşmesi “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” (BK m.470). Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bina yapımına ilişkin eser sözleşmesi ile bağımsız bölümün devrine ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşmedir.

I- GÖREVLİ MAHKEME

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların sıfatı ve uyuşmazlığın niteliği gözetilerek asliye ticaret, asliye hukuk ve tüketici mahkemelerinin görevli mahkeme olması mümkündür. Asliye ticaret mahkemeleri ile asliye hukuk mahkemeleri arasındaki ilişki, 6335 sayılı Yasa ile yapılan değişiklik sonrası görev ilişkisi hâline getirilmiştir. Türk Ticaret 2 Yasası’nın 4 ve 5. maddeleri gereğince ticaret mahkemelerinin görevi alanı; her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili hukuk davaları, Ticaret Kanun’dan kaynaklanan davalar ile TTK’nın 4.maddesinde sayılan davalar ve özel yasalarında ticaret mahkemesinin görevli kılındığı davalar olarak tespit edilmiş olup; buna göre, sözleşme her iki tarafın tacir olması ve sözleşmenin her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili olması durumunda ticaret mahkemesinin görevli olacağı, Arsa sahiplerinin gerçek kişi olması ve her iki tarafın tacir olmadığı yahut bir tarafın tacir olduğu sözleşmeden kaynaklanan davalarda, asliye hukuk mahkemesinin görevli kabul edilmesi gerektiği, Yükleniciden temlik alan kişilerin ise, 4077 sayılı Yasa’nın 4/c kapsamında konut amaçlı taşınmaz edinen kişi sıfatıyla tüketici sayılması nedeniyle uyuşmalıkta tüketici mahkemelerinin görevli olacağı; birden fazla daire satın alınmış olması durumunda, salt satın alınan daire sayısının ticari amacı göstermeyeceği ve bu hususun, somut olayın özellikleri de dikkate alınarak yargılama sırasında belirlenmesi icap ettiği değerlendirilmesi gerekmektedir.

II- SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapuya kayıtlı gayrimenkulün satış vaadini de içerdiğinden noter tarafından düzenleme biçiminde veya tapu müdürlüğü tarafından yapılmalıdır (TMK m706, BK m.237, Not. K. m.60, Tap Yasası m.26). Kural olarak belirtilen şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Geçersizlik hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir. Resmî şekilde yapılmamış olmakla birlikte, arsa sahibi tarafından tapuda devir yapılması durumunda şekil şartına ilişkin eksikliğin giderildiği kabul edilmektedir. Ayrıca, eserin büyük ölçüde veya tamamına yakın ( % 90 üzeri ) bitirilmiş ve iş sahibi tarafından kabule icbar edilebilecek düzeye getirilmiş ise şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK m.2/II gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacaktır. Sözleşmenin eser sözleşmesine ilişkin bölümünün adi yazılı olarak, gayrimenkül satış vaadine ilişkin kısmının noter tarafından düzenleme biçiminde yapılmış olması hâlinde sözleşme geçerlidir. Sözleşmenin esaslı noktalarına ilişkin değişikliklerin de şekil koşuluna uyularak yapılması gerekir. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda hissedarların tamamının sözleşmede yer almalıdır (TMK m 692). Hissedarların yüklenici ile ayrı ayrı sözleşme yapması da mümkündür.

III-) SÖZLEŞMENİN FESHİ

Eser sözleşmesi ani edimlidir. Bu nedenle sözleşme “dönme” ile geriye etkili olarak sona erer. Dönme, bozucu yenilik doğuran bir hak olduğundan tek taraflı bir irade beyanı ile kullanılır ve muhataba ulaşmakla hukukî sonuç doğurur. Geriye etkili fesihte taraflar arasındaki hukukî ilişki, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye edilir. Taraflar, sözleşmeden önceki durumlarına dönerler. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ise mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmeler olduğundan tek taraflı olarak feshedilemezler. Sözleşme ya tarafların fesih konusunda anlaşmasıyla yani rızaen ya da mahkeme kararıyla feshedilebilir. Kazaî feshin, ileriye yahut geriye etkili olması mümkündür. İnşaat, %90 ve üzeri seviyede ise feshin ileriye etkili olacağı, ancak somut olayın özelliklerine göre daha az yahut üst bir oranında belirlenebileceği düşünülebilir. İleriye etkili fesihte tasfiye, sözleşme hükümleri uygulanarak, inşaatın seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölüm tapuları yükleniciye verilmek suretiyle yapılır. Fesih, ancak geçerli sözleşmelerde mümkündür. Sözleşmenin şekle, kanuna, ahlâka ve adaba aykırılık vb. nedenlerle geçersiz olması hâlinde sadece geçersiz olduğunun tespitine karar verilebilir.

IV-) DAVA TÜRLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda arsa sahibi tarafından sözleşmenin aynen ifası, nama ifa, eksik ve kusurlu işler bedeli, gecikme tazminatı- cezaî şart, uyarlama, tapu iptali ve tescil davası; yüklenici tarafından, imalat bedeli, sözleşme dışı işler bedeli, tapu iptali ve tescil, uyarlama ve kâr kaybı talepli davalar; yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin ise, tapu iptali ve tescil ile tazminat talepli davaları açabilirler.

A-) TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVALARI Arsa sahibi, tapu iptali ve tescil talepli davayı ifaya bağlı olarak açabileceği gibi sözleşmenin feshine bağlı olarak da açabilir. Arsa sahibi, arsa mülkiyetini yükleniciye devretmiş, yüklenici şartlar gerçekleştiği hâlde kat irtifakı kurulduktan sonra arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri devretmemiş ise, yüklenici adına kayıtlı bağımsız bölümlerin iptali talep edilebilir. Sözleşmenin geriye etkili feshî hâlinde inşaatın finansmanı amacıyla arsa sahibinin avans olarak yükleniciye, yüklenicinin de üçüncü kişilere devrettiği tapuların iadesi gerekir. Fesih ileriye etkili ise, sözleşme hükümlerine göre yüklenicinin inşaat seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölümler belirlenerek fazladan devredilmiş olan bölümlerin iptaline karar verilir. Yüklenicinin sözleşme uyarınca bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmayacağı sözleşme koşullarına göre belirleneceğinden; yüklenici tarafından açılacak tapu iptali ve tescil davaları niteliği itibariyle sözleşmenin ifasına bağlı davalardan olup, sözleşme yürürlükte ise ve henüz feshedilmemişse açılabilecektir. Anılan sözleşmeler uyarınca, yükleniciye bağımsız bölüm verileceğinin kararlaştırılması durumunda, bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulması sonucu oluşması nedeniyle öncelikle tapu kaydında kat irtifakının kurulup kurulmadığının saptanması gerekecektir. Kat irtifakının kurulmamış olması durumunda, bu yönde yükleniciye verilecek mehil ve yetki sonucunda kat irtifakının kurulması sağlanmalı; bilahare, tapu kaydı ve sözleşme hükümleri gereğince taraflara ait bağımsız bölümler belirlenerek hak edilen bu bölümlere ilişkin tapu iptali ve tescile yönelik hüküm kurulmalıdır. Yükleniciden temlik alan üçüncü kişilerin açacakları tapu iptali ve tescil talepli davalarda; davalı olarak, yüklenici ile arsa sahibinin zorunlu dava arkadaşı olduğu, temlik sözleşmesinin TBK m.183 gereğince yazılı şekilde yapılması gerektiği, aynı bağımsız bölümün yüklenici tarafından birden çok kişiye temlik edilmesi hâlinde önceki tarihli olana değer verileceği, davanın kabulü için yüklenicinin sözleşme hükümleri ve inşaat seviyesi itibariyle bağımsız bölüme hak kazanmış olması gerekmektedir.

B-) NAMA İFA DAVASI Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir (BK m 113). Nama ifaya izin davasında, yüklenici tarafından eksik bırakılan işlerin yüklenicinin nam ve hesabına yaptırılmasına izin verilmesi amaçlanır. Bu davayı arsa sahibi, sözleşme hükümleri uyarınca hem kendisine isabet eden bağımsız bölümlerdeki ve hem de ortak alanlardaki eksik işler için açabilir. Yalnız, yükleniciye ait bağımsız bölümlerdeki eksik işler için arsa sahibinin açacağı davada hukukî menfaat yokluğu nedeni ile redde mahkûmdur. Keza yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerin de, sözleşme tarafı olmamaları nedeni ile mezkûr davaları açmaları uygun değildir. Lâkin yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin temliknamede sözleşmeden doğan hakları da devir almaları durumunda, satın aldıkları daire ile ortak yerdeki eksik işler için nama ifaya izin davası açmaları mümkündür. Açılacak bu davalarda, ifaya izin verilen işlerin neler olduğu, metrajları ve yaklaşık maliyet bedellerinin bilirkişi raporuyla saptanarak açık şekilde hüküm fıkrasına alınması gerekecektir.

C-) GECİKME TAZMİNATI – CEZAÎ ŞART Gecikme tazminatı sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile arsa sahibi tarafından zararın kanıtlanması koşuluyla her zaman istenebilir. Sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanması gerekmez. Arsa sahibinin teslim sırasında ihtirazi kayıt ileri sürmemiş olması engel değildir. Gecikme tazminatı miktarı taraflarca sözleşmede kararlaştırılmamış ise bilirkişi marifeti ile kira bedeli gözetilerek belirlenir. Tazminatın istenebilmesi, sözleşmenin geçerli ve yürürlükte olmasına bağlıdır. Gecikme tazminatı, yüklenicinin temerrüde düştüğü tarihten yani sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden itibaren hesaplanılır. Tazminatın hangi tarihe kadar hesaplanacağı ise ihtimallere göre farklılık gösterir: 1-Eserin gecikmeli olarak (eksiksiz ve ayıpsız) teslim edildiği tarihe kadar, 2-Arsa sahibinin bağımsız bölümü teslimden önce devretmesi hâlinde devir tarihine kadar, 3-Dava tarihine kadar bina teslim edilmemiş ise dava tarihine kadar, 4-Eksik teslim edilmiş ise gecikmeli teslim tarihine, eksikliğin giderilmesi için yeterli uygun sürenin eklenmesi ile bulunacak tarihe kadar, 5-Teslimden önce arsa sahibi bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başlamış veyahut kiraya vermiş ise bu tarihlere kadar, hesaplanmalıdır. Cezaî şart ise, yüklenicinin binayı eksiksiz ve ayıpsız olarak zamanında teslim etmemesi hâlinde ödemeyi taahhüt ettiği tazminattır. Bu itibarla cezaî şart, sözleşmede kararlaştırılmış olması hâlinde talep edilebilir. Fer’i nitelikte olduğundan teslim sırasında ihtirazî kayıt ileri sürülmemiş ise talep edilemez. Asıl sözleşmenin geçersiz olması ve sözleşmenin geriye etkili feshi hâllerinde de cezaî şart istenemez. Ancak aksi kararlaştırılabilir. Gecikme tazminatı ve cezaî şartın birlikte istenebilmesi sözleşmede kararlaştırılmış olmasına bağlıdır. Aksi hâlde, ancak cezaî şart ve cezaî şartı aşan gecikme tazminatı istenebilir.

D-) AYIPLI ve EKSİK İŞLER BEDELİ DAVASI Teslim edilecek eserin, fen ve sanat kurallarına uygun olması, iş sahibinin beklentilerini karşılaması gerekir. Aksi hâlde, eser ayıplıdır ve yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu ortaya çıkacaktır. Eserin iş sahibine teslimi sırasında kolayca görülebilecek ayıplar, açık ayıplardır. İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içerisinde yükleniciye bildirmek zorundadır (BK m. 474). Aksi hâlde, eseri kabul etmiş sayılır. Eserin tesliminden sonra ve genellikle kullanımı sonucu zamanla, kendini gösteren ve eserde sözleşme ve dürüstlük kurallarına göre olması gereken vasıfla, fiilen mevcut olan arasındaki iş sahibi aleyhine meydana gelen farklılıklar, gizli ayıplardır. Eserin açıkca veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder (BK m. 477). BK m. 475 gereğince: eserdeki ayıp sebebi ile yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, 1- Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme, 2- Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme, 3- Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını talep etme, Seçimlik haklarını haizdir. Yüksek Yargıtay’ca, eksik işlerin ayıplı iş sayılmaması ve sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan eksik iş niteliğinde olduğu, bu itibarla gözden geçirme ve bildirim yükü olmaksızın zamanaşımı süresi içerisinde her zaman talep edilebileceği vurgulandı. Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmiş ise, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş 8 yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesi ile zamanaşımına uğrar (BK m. 478).