AV. AYTEKİN TETİK

KİRACIDAN AİDAT BORÇLARI EV SAHİBİNCE ÖDENMEDEN DİREK İSTENEMEZ

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO. 2009/10087
KARAR NO. 2010/429
KARAR TARİHİ. 25.1.2010TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE VE KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ , AİDATIN ÖDENMEMESİ, APARTMAN AİDATI

Temerrüt Nedeniyle Tahliye ve Kira Alacağının Tahsili . Aidatın Ödenmediği Davacının da Kabulünde Olduğu. Mahkemece Kira Paraları Toplamının Davalıdan Tahsiline ve Aidat Bedeline İlişkin Talebin Reddi Gerektiği

818/m.260

ÖZET : Dava, temerrüt sebebiyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Sözleşmenin özel şartlarında” kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini ( kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini ) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumdamahkemece kira paraları toplamının davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı tahliye-alacak davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, temerrüt sebebiyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine ve kira alacağının tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delilere, hükümün dayandığı gerekçelere, davacı ve davalının beyanlarına Ekim ayı kira parasının ödendiğine dair yazılı belge ibraz edilmediğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davalı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Davalının 7.4.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile aylık 525.00 TL bedelle kiracı olduğunu, davalının kira paralarını başta düzenli olarak ödediği halde, ihtara rağmen, davaya konu ay kira parası ile aidatları ödemediğini bu sebeple temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen 2008 yılı Kasım-Aralık ve 2009 yılı Ocak aylar ına ilişkin aylık 525.00 TL den toplam 1.575.00 TL kira bedeli ve 635.00 TL apartman aidatı ile birlikte toplam 2.210.TL’nin tahsilini istemiştir. Davalı vekili ise müvekkilinin davacıya aidat borcu bulunmadığını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla aidat borcu olsa bile apartman yönetimince tahsil edilmesi gerektiğini, kira paralarının elden ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 7.4.2008 tanzim ve 15.5.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 4. maddesinde” kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini ( kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini ) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.Dosya içindeki Ergenokon Sitesi yöneticiliğinin 21.1.2009 tarihli yazısından kiracının Eylül-Aralık arası aylık 40.00 TL’den toplam 595.00 TL aidat borcu olduğu ve ödenmediği anlaşılmaktadır. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumda mahkemece 2008 Kasım-Aralık ve 2009 Ocak aylar kira paraları toplamı 1.575.00 TL nin davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükümün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Hükmün yukarda bir numaralı bentte yazılı sebeple tahliyeye ilişkin kısmının ONANMASINA, 2 numaralı bentte yazılı sebeple alacağa yönelik hüküm kısmının BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, 25.1.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

kentsel dönüşüm avukatı

Kira Hukuku Hakkında Bazı Bilgiler

1) Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda dikkat edilecek ilk husus, kural olarak kira sözleşmesinin varlığını ve kira sözleşmesinin şartlarını davacı kiralayan tarafından HMK 200.Maddesi de göz önünde bulundurularak kanıtlanması gerekmektedir.
2)Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda davalı kiracının duruşmalara katılmaması durumunda HMK 171.Maddesi gereğince isticvap davetiyesi gönderilmek suretiyle kira ilişkisi netleştirilmelidir.
3)Kira sözleşmesi şahsi nitelikli ve iki taraf arasında borç doğuran sözleşme olduğundan kiralayanın malik olması gerekmez.
4)Kira sözleşmesinden kaynaklanan taşınır ve taşınmazlar hakkındaki davalarda görevli mahkeme HMK 4.Maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
5)Kiralayanın ölümü halinde kira hakkı kiralayanın mirasçılarına geçer. Kiralayanın birden fazla mirasçısı var ise, aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan tahliye davasının birlikte açmaları gerekir. Aynı şekilde süre koruyucu ihtar gönderilmesi durumunda ihtarın tüm kiralayanlar tarafından gönderilmesi gerekir. Bu konudaki eksiklik yargılama aşamasında giderilemez.
6)Kiralayan olmayan malik ihtiyaç ve esaslı imar nedenine dayalı olarak doğrudan tahliye davası açabilir. Ancak temerrüt ve iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak tahliye davası açabilmesi için önceden kira bedelinin kendisine ödenmesi için ihtar çekmiş olması gerekir.
7)Kiralananda önceden pay sahibi olan kimse daha sonra taşınmazdan başka bir pay satın alması halinde yeni malik sayılamayacağından TBK 351.maddesinden (6570 sk 7/d) yararlanamaz.
8)Kiracılar birden fazla ise birisi tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. Zira aralarında mecburi dava arkadaşlığı vardır.
9)Kira bedeliyle birlikte yan giderler de (su, elektrik, aidat, yakıt vs.) temerrüde esas olacaktır.
10)Kira bedellerinin PTT havalesiyle ödenmesi durumunda mutlaka konutta teslim yönteminin uygulanması gerekir.
11)Birden fazla sebebe dayalı açılan tahliye davalarında hüküm kısmında her bir neden için ayrı ayrı karar verilmesi gerekir.
12)TBK 346. maddesi (kiracı aleyhine düzenleme yasağı) gereğince; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme ve başka yükümlülükler getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağına dair hükümlerin, kamu düzenine ilişkin olduğu için sözleşmenin yapıldığı tarihe bakılmaksızın derhal uygulanması gerekir.
13)İhtiyaca dayalı tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun davacı tarafından kanıtlanması gerekir.
14)TBK 316. maddesi gereğince akde aykırılık nedeniyle açılan tahliye davalarında kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren konut ve çatılı işyeri kirasında en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde bir başka deyişle konut ve çatılı işyeri olmayan kiralarda ve açıktan fena kullanım durumunda ise tüm kira ilişkilerinde kiraya verenin kiracıya önceden yazılı bir ihtar göndermesine gerek yoktur.
15)Kiracıya ihtarname ile verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında tebliğ tarihten itibaren en az 30 gündür.
16)İhtarname noter vasıtası ile gönderilebileceği gibi, telgraf ve taahhütlü mektup olarak gönderilebilir. Ancak telgraf ve taahhütlü mektupta muhatabın bizzat kendisine tebliğ edilmelidir.
17)Kiralayan ihtar yerine icra dairesine başvurarak tahliye istekli süreli (30 gün) ödeme emri gönderme yoluna gidebilir. Bu durum da ihtar olarak kabul edilmelidir.
18)Tahliye taahhütnamesinde tarih mutlaka belirtilmelidir. Tarih kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. Tahliye taahhüdünün boş olarak verildiği, kiralayan tarafından sonradan doldurulduğu iddiası dinlenilmez.
19) Kiralayan iş yerinin tahliyesi için kendi işyeri kirada olsa bile tahliye isteyemez. Ancak tahliye istenen yerin kendisinin kullandığı yerden daha üstün özellikli olması durumunda tahliye istenilebilir.
20)Kira sözleşmesi ister beş yıllık yapılsın ister daha az süreli yapılsın ilk beş yıldan sonra kira artışı hak ve nefaset yönünden incelenir ve devamında yine her beş yıldan sonra yine hak ve nefaset yönünden incelenir.