Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik

İnşaat sektörünce ve bu sektör ile doğrudan bağlantılı Kentsel Dönüşüm sürecince temel değişiklikleri içeren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 30 Eylül 2017 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete resmen yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

 Daha evvel Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanıp 1 Temmuz 2017 de yürürlüğe girmesi gündemde olan yönetmelik değişikliği bilindiği üzere hak kayıplarının ve mağduriyetlerin yaşanmaması için 01 Ekim 2017 tarihine ertelenmişti.

 Takvimler 1 Ekim 2017 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin yayımlanacağı tarihe yaklaştıkça sektörde yer alanlarca tıpkı 1 Temmuz 2017 de olduğu gibi yönetmeliğin yayımlanmasına dair herhangi bir erteleme olacak mı diye merakla beklenmekteydi.

 Ancak 30 Eylül 2017 tarihinde yayımlanan resmi gazete ile söz konusu değişiklikler yapılarak yürürlükte bulunan ilgili mevzuatta ciddi değişiklikler olmuştur.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik bir çok hususta ciddi değişiklikler içerse de biz bu yazımızda; Kentsel Dönüşüm Hukukunu düzenleyen 6306 SAYILI Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun VE UYGULAMA Yönetmeliğinde meydana gelen önemli değişiklikleri kaleme alacağız.  

 Öncelikle 30 eylül 2017 tarihinde yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in 14. Ve 15. Maddeleri 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında yapılacak olan uygulama projelerine dair şu değişiklikleri içermektedir.

 

MADDE 14

Aynı Yönetmeliğin geçici 3 üncü maddesine aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.

“(3) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.”

“(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.”

 

MADDE 15

Bu Yönetmeliğin;

a) 14 üncü maddesi 3/7/2017 tarihinden geçerli olmak üzere,

b) Diğer maddeleri 1/10/2017 tarihinde,

yürürlüğe girer.

 

 

Böylece 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği gereğince bir yapıya ilişkin ilk önce Yönetmeliğin 6.Maddesi gereğince Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlara tespit ettirilen riskli yapılar, yine Yönetmeliğin 15. Maddesince Riskli yapıların bulunduğu parseller, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları öncelikle maliklerce kararlaştırılacak uygulamalar doğrultusunda değerlendirilecek olup, artık bu uygulamalar 30 Ekim 2017 de Resmi Gazetede yayımlanan ve 1 Ekim 2017 değişikliklerine tabi olacaktır.

 

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 15. Maddesinde 14 üncü maddesi 3/7/2017 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlüğe girer denilerek Kentsel dönüşüm projesi yapan müteahhitlerin ve hak sahiplerinin bu tarihten önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri artık yeni yapılan değişikliklere tabi olmayıp TALEP EDİLMESİ HALİNDE 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacaktır.

 

Aslında bu haliyle Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmeliğin 15. Maddesi Yönetmeliğin ertelenmesini bekleyen kişilere bir imkan daha sağlamış olup 3.7.2017 tarihinden evvel yukarıda ( Madde 14 te ) sayılan işlemleri yapanlara açıkça bir önceki Yönetmeliğe tabi olmayı sağlayıp bu tarihten sonra geçerli olacak olan Yönetmeliğe göre bariz kazançlar sağlamaktadır.

 

Yine 1 Ekim 2017 tarihli Yönetmelikte, söz konusu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; TALEP EDİLMESİ halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacağı anlatılmış olup bu haliyle de tıpkı yukarıdaki gibi Müteahhitlere ve hak sahiplerine son bir imkan sağlanmaktadır.

 

Tüm bu değişikliklerin uygulamada nelere sebep olacağı, hak kayıpları yaşanıp yaşanmayacağı gibi hususlar ileri ki günlerde ortaya çıkacaktır. Fakat şu bir gerçektir ki sürekli ertelenen, ileri tarihe atılan ve yayımlanan kadar da yine ertelenip ertelenmeyeceği net olmayan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 30 Eylül 2017 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak resmen yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

 

 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine ilişkin Önsözleşme Yapılabilir mi ? 

6098 sayılı Borçlar Kanunu madde 29, “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şeklinde bağlıdır.” düzenlemesine göre, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin önsözleşme olarak yapılması mümkündür. Bu durumda ön sözleşmeyi yapan tarafların asıl sözleşme yapılana kadar inşaatı yapma ve bedelini ödeme gibi herhangi bir yükümlülüğü yoktur. Önsözleşmenin şekli asıl sözleşmenin şekline tabi olduğu için Noterde düzenlenmesi gerekmektedir.
 

Önsözleşmeye rağmen asıl sözleşme yapılmasına yanaşılmıyorsa, TBK m. 123 hükmüne göre hareket edilmelidir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde süre verilmesi başlıklı maddede “… taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyebilir” şeklindeki düzenleme ile asıl sözleşmesinin mahkeme kararıyla kurulmuş olacaktır.

Sözleşme, iki tarafın hukuksal sonuca yönelik karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini açıklamalarıyla meydana gelen bir hukuksal işlemdir. Sözleşme hukukunda ana kural bir sözleşmenin kurulmasından sonra yanların yükümlülüklerini aynen yerine getirmek zorunda olmalıdır. Bu konuda geçerli olan kural ahde vefa (söze bağlılık) ilkesidir. Bu ilkeye göre bir sözleşme geçerli bir şekilde kurulduktan sonra koşullar ne kadar değişirse değişsin taraflar sözleşmenin gereğini yerine getirmek zorundadır… Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi yanında sözleşme serbestisi ilkesi kabul edilmiştir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine rivayet edilmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi hukuki güvenlik doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkeleriden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde edimler arasında mevcut olan denge şartlarının sözleşmenin tümü birlikte yorumlanarak değerlendirilmelidir. Borçlar Kanunundaki genel kuralın tarafların bu sözleşme ile gerçek ve ortak amacının varlığını orataya koyabilecek şekilde bir düzenleme ve yorum tüm sözleşmede belirlenen amaç da göz önüne alınarak yapılmalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme

Kural olarak  eser  sözleşmelerinin  geçerliliği  hiçbir  şekle   bağlı  olmadığından  bu sözleşmelerden  dönmek isteyen  taraf, dönme  iradesini karşı  tarafa  bildirdiği  an , bozucu  yenlik  doğuran  bu hak (sözleşmeden  dönme  hakkı)  kendiliğinden  hükmünü  icra  eder.

Dönmenin  haklı  olup  olmadığı  ayrıca  açılacak  tazminat (eda) davasında tartışılır. Eser  sözleşmelerinin bir  türü olan “Arsa Payı Karşılığı  İnşaat Sözleşmeleri” , uygulamadaki  adıyla “Kat  Karşılığı  İnşaat Sözleşmeleri”  bedel  olarak  taşınmaz  mal  mülkiyetinin  geçirimi  borcunu da içerdiğinden  TMK 706. , BK 213,Noterlik K. 60, ve Tapu  K. 26. Maddeleri uyarınca  resmi  şekle bağlı  tutulmuştur. Başka  bir  anlatımla  arsa  payı  karşılığı  inşaat  sözleşmelerinin  geçerliliği , bu  sözleşmelerin  Noterde  “düzenleme” şeklinde  yapılmasına  bağlıdır. Dolayısıyla  bu sözleşmelerden dönmek isteyen  tarafın   eğer  karşı  taraf  dönmeyi  kabul  etmiyor ve  karşı  çıkıyorsa hakimin kararına  ihtiyaç  vardır.  O  halde  kat karşılığı  inşaat  sözleşmelerinden  dönme  iradesinin  karşı  tarafça  kabul  edilmesi  başka  bir  anlatımla   dönme  iradelerinin birleşmesi veya  fesih  davası üzerine mahkemece  sözleşmeden  dönmeye  hükmedilmesi  gerekir.

Kuşku  yok ki , kat  karşılığı  inşaat  sözleşmesinin  mahkemece  feshine  karar  verilmesi  halinde, yüklenici, arsa  sahibinin  malvarlığında  artı  bir değer  yaratmışsa  bu  değerlerin  iadesini  “sebepsiz zenginleşme”  hükümlerine  göre  talep  edilecektir.

Yani Arsa Payı Karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshi iki türlü olmaktadır. Birincisi, tarafların kendi aralarında anlaşmaları ile sözleşmeyi karşılıklı olarak fesih , İkinci de Mahkemeden alacakları karar ile olmaktadır.

Av. Aytekin Tetik

Arsa Payı Düzeltim Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Husular

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 5711 Sayılı Yasayla değişik 3.maddesi hükmüne göre; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsapaylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde,her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi içinmahkemeye başvurabilir.”

Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.) eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyi niyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir. 

Kısaca ; 

1-Ana taşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olup olmadığı, kurulu ise kat irtifakının kim veya kimler tarafından kurulduğu tapu sicil müdürlüğünden sorulup, buna ilişkin akit tablosu ve ilgili diğer belgeler dosyaya getirilerek davacıların iyi niyetli olup olmadıklarının ve davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığının incelenmiş olması, 

2- Ana taşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olduğunun tespiti halinde, kat irtifakının hangi tarihte kurulduğunun tapu sicil müdürlüğünden ayrıca ve açıkça sorulup değerlendirmenin bu tarih esas alınarak yapılması gerektiğinin düşünülmüş olması,

3-Bağımsız bölümler, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin tespiti açısından tek tek ve yukarıda açıklanan unsurları esas alınarak incelenmek, bu incelemenin sonucuna göre olması gereken arsa payları belirlenmek ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı saptanmış olması gerekmektedir. 

 

kentsel dönüşüm avukatı

Kentsel Dönüşümün Getirdiği Bazı Avantajlar

Bilindiği gibi 2012 yazından beri kamuoyunda Kentsel Dönüşüm olarak bilinen 6306 Sayılı yasa ve bu yasaya mukabil 25 Temmuz 2014 tarihli son yönetmeliğe göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından müteaahit ve arsa maliklerine bir takım muafiyet, teşvik ve yardımlar sağlanmaktadır. Bunların en göze çarpanlarını inceleyecek olursak:

1- KİRA YARDIMI: Maliklere tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar,

Mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi,

 

Mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 680 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemez.

 

Kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.

KREDİ/FAİZ DESTEĞİ: Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

27.03.2013 tarihli genelge uyarınca konut kredilerinin %4’ü işyeri yapımına ilişkin kredileri %3’ü Bakanlıkça karşılanacaktır.

 

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz

KDV UYGULAMASI: 01.01.2013 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan Bakanlar Kurulu kararı ile emlakta Vergilendirmeye esas metrekare değeri 500-1000 TL. olan taşınmazlar için KDV oranı %8

Vergilendirmeye esas metrekare değeri 1.000 TL üzeri olan taşınmazlarda %18 olarak değiştirilmiştir.

Ancak 6306 sayılı yasa kapsamın riskli raporu alınmış olan konut niteliğindeki taşınmazlarla ilgili olarak eski hükümler geçerli olmak kaydı ile KDV oranı 150 m2 altı taşınmazlarda yine %1 , 150 m2 üzeri olan taşınmazlarda ise %18 olarak geçerli olacaktır.

6306 sayılı yasa kapsamında riskli alan veya riskli yapı ilan edilen taşınmazlar ile ilgili olarak çeşitli kamu kurum ve kuruluşları ve noterler tarafından uygulanan vergi, harç ve masrafların bir kısmı hiç alınmayacaktır. Buna göre;

a) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.

b) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.

c) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar.

d) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.

e) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.

f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ncı, 87 nci, 88 inci ve 97 nci maddeleri ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1/7/1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.

g) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergileri alınmayacaktır.

25 Temmuz 2014 yönetmeliği ile tapu harçlarından muafiyete büyük bir yenilik getirilmiş olup;

1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,

 

2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi,

 

Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanacaktır

kentsel dönüşüm avukatı

Kentsel Dönüşümde Sık Sorulan Sorular

37

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SIK SORULAN SORULAR

Soru: Kentsel Dönüşüm nedir?
Cevap: Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesi amacı ile yeniden yapma veya sağlıklı hale getirmek için uygulama yapılması anlamına gelmektedir. Kısaca kentsel dönüşüm kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesidir. Bu şekilde de kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi amaçlanmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkacak ihtiyaçlar şunlar olabilir; yeni konut yapılması, doğal afet riski olan bölgelerdeki veya yapısı itibariyle riskli olan binaların yeniden inşası, zayıf yapılı binaların (gecekondu) yapımının engellenmesi, şehrin modern ve medeni ihtiyaçları karşılayacak hale getirilmesi (kongre ve finans merkezleri, park ve eğlence alanları inşası).

Soru: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un bugüne kadar yapılanlardan farkı ve amacı nedir?
Cevap: 6306 Sayılı Kanunun amacı; can ve mal kaybının meydana geldiği doğal afetler gerçekleşmeden önce gerekli tedbirlerin alınması, zararın oluşmadan engellenmesi ve vatandaşların sağlıklı ve güvenli bölgelerde ve binalarda yaşamasını sağlamaktır. Daha önce çıkan kanunlar afetlerden oluşan zararları gidermeye, yaraları sarmaya yönelikti. 6306 sayılı Kanunda öncelikle vatandaşların can güvenliği hedeflenmiştir. Riskli yapısı yıkılmış olan hak sahiplerine kredi, konut ve işyeri tahsisi, konut sertifikası gibi desteklerin verilmesi mümkündür. Kentsel dönüşümün etkili bir şekilde gerçekleştirilmesi için de yerel yönetimler etkin bir biçimde yetkilendirilmişlerdir.

Soru: Kentsel Dönüşüm Eylem Planları nedir?
Cevap: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar ve alanlar, 6306 sayılı Kanun kapsamında belirlenecektir. Yapılan risk tespitleri sonrasında başlanacak olan uygulamalar “Kentsel Dönüşüm Eylem Planı” içerisinde yer alacaktır. Kentsel dönüşüm eylem planlarının önceliği; birinci deprem bölgelerinde yer alan illerde ve ikinci deprem bölgesinde bulunup acil risk taşıyan yerler de olacaktır.

Soru: Kanun kapsamında yerinde dönüşümü nasıl ifade edersiniz?
Cevap: 6306 sayılı Kanun kapsamında “yerinde dönüşüm”, kentsel dönüşüm projesi kapsamında bulunan müstakil binalar için kullanılan bir terimdir. Örneğin; 20 konutlu bir binada daire sahibi iseniz ve söz konusu bina depreme dayanıklı değil ise, binanın bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan, bina yıkılarak yerine depreme dayanıklı bir bina inşa edilmesi anlamına gelir.

Soru: Uygulama Alanı nedir? Nasıl belirlenir?
Cevap: Bakanlar Kurulu kararı ile kararlaştırılan riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen rezerv yapı alanını ifade eder. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ya da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir.

Soru: Kira ve diğer yardımlar kimlere yapılacaktır?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 5 “Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.”

Soru: Kentsel dönüşüme ilişkin işlemlerde dava açma hakkımız var mı?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/9 “Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.” demektedir.

Belediye Kanunu madde 73’te “Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. ” denilmektedir.

Soru: Oturduğum binanın riskli olduğunu düşünüyorum ancak 2/3 çoğunluk bana katılmıyor. Binanın durumunun tespiti için ne yapabilirim?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 3 “(1) Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir.” 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 7 “Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır.” Kısaca herhangi bir malik tespit isteyebilecektir.

Soru: Oturduğum binanın riskli olduğuna dair tespit raporu alındı. Raporun doğru olmadığını düşünmem halinde başvurabileceğim yollar nelerdir?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 7/6 “Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir”

Soru: Binada yıkım için 2/3 çoğunlukla karar alındı. Ben bu karara katılmıyorum. Benim payıma ne olacak?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6 “Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.”

Soru: Binamız yıkıldıktan sonra arsa payı paydaşları olarak hangi konularda karar alacağız?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/1’de “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” denilmektedir.

Soru: Riskli Alan / Riskli Yapı nedir? Kim belirler?
Cevap: 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinin ç bendi uyarınca riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade eder. Uygulama Yönetmeliğinin 5. maddesi uyarınca riskli alanın tespiti; Bakanlık tarafından veya TOKİ veya İdare tarafından Bakanlıktan talep edilerek yapılır. Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir.

6306 sayılı Kanunun 2. Maddesinin d bendi uyarınca riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade eder.

Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca riskli yapıların tespiti; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.

Soru: Rezerv Yapı Alanı nedir? Kim belirler?
Cevap: 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinin c bendi uyarınca rezerv yapı alanı: Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder.

Uygulama Yönetmeliğinin 4. maddesi uyarınca rezerv yapı alanı tespiti; Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir. Bakanlık tarafından resen belirleme de yapılabilir. TOKİ veya İdare, gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.

Soru: Riskli yapı tespitinde hangi kuruluşlar yetkilidir?
Cevap: Riskli yapı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Yönetmelik) madde 6 “Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veyahutta Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.”,

Soru: Riskli alan tespitinde hangi kuruluşlar yetkilidir?
Cevap: Riskli alan, Yönetmelik madde 5 “Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.”

Soru: Deprem açısından riskli alan ve yapılarda kentsel dönüşüm projelerini yürütme aşamasında kimler yetkili?
Cevap: 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname madde 2-ğ’de Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkileri arasında “ğ) Gecekondu, kıyı alanları ve tesisleri ile niteliğinin bozulması nedeniyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar dâhil kentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamalarında idarelerce uyulacak usul ve esasları belirlemek; (…); 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan uygulamalara ilişkin her tür ve ölçekte etüt, harita, plan ve parselasyon planlarını yapmak, yaptırmak, onaylamak, ruhsat işlerini gerçekleştirmek, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyetinin kurulmasını sağlamak.” sayılmıştır. Ayrıca 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/5’te “Bakanlık; Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, yetkilidir. ç bendinde belirtilen uygulamalar, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir.” denilmekte ve aynı kanun madde 6/12’de “Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir” denilmektedir. Bu durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkiliyken, kanun ile kendine tanınan yetkileri TOKİ veya Belediye, İl Özel İdaresi veya Büyükşehir Belediyelerine devredebilecektir.

Soru: Binamın bulunduğu alan riskli alan olarak belirlendi ancak binam yeni ve sağlam. Kentsel dönüşüm projesine dâhil edilecek mi?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 3/7 “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabi olur.”

Soru: İnşaat ruhsatı aldım ancak inşaata başlamadan aldığım yer riskli alan olarak belirlendi. Bu durumda ruhsatın geçerliliği etkilenecek mi?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 4/1 “Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.”

6306 sayılı kanunun madde 3/7 “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.”

Soru: Binam riskli yapı olarak tespit edildi ancak yıkılmasını beklemeden başka yerde ikamet etmek istiyorum. Tahliyeden sonra süreç nasıl, yardımlar nasıl yapılacaktır?
Cevap: Bina tahliye edildikten sonra 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 16 “Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir”

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 16/6 ve 16/7 “Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.” demektedir.

Soru: Riskli yapıların yıktırılması nasıl olacak?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 5/3 ve 5/4’te şöyle denilmektedir; “Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarda belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.”

Soru: Binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?
Cevap: Bir binanın riskli olup olmadığı 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre tespit edilecektir. Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olduğunun, depremde yıkılacak veya ağır hasarının çok olduğunun risk tespit kuruluşlarına tespit ettirilmesi ve alınacak risk raporu ile anlaşılır.

Soru: Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranır mı?
Cevap: Hayır aranmaz. 6306 sayılı Kanunun 3. maddesinin 1. fıkrası ve Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca; “riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir.” Görüldüğü gibi herhangi bir daire, dükkan ve arsa payı sahibi bu başvuruyu tek başına yapabilir.

Soru: Risk tespitinden sonra yapılacaklar nelerdir?
Cevap: 6306 sayılı Kanunun 5. maddesinin 3. ve 4. fıkrası uyarınca riskli yapı tespiti yapılmasından ve risk tespitine itiraz varsa sonucunun alınmasından sonra; yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilecektir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacaktır. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, belediyeler veya il özel idarelerinin de katılımı ile valiler veya kaymakamlar tarafından yapılacak veya yaptırılacaktır. Belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilecektir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.

Risk tespit raporunun hazırlanmasından itibaren yıkımın gerçekleşme süreci toplamda 6-8 ay içindedir. Bakanlık yıkmak isterse bu sürenin sonunda yıkabilir. Ama Bakanlık söylemde ve açıklamalarında yıkım için acele etmeyeceklerini, maliklerden talep gelmeden harekete geçmeyeceğini belirtmektedir.

Soru: Söz konusu tespit işlemine dava açılabilir mi?
Cevap: Evet açılabilir. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 9. fıkrası uyarınca; “bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.” Belediye Kanunu madde 73’te de “kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. ” denilmektedir.

Soru: Sağlam bir bina ‘Riskli Alan’ üzerinde bulunuyorsa yıkılır mı?
Cevap: Tabii ki yıkılabilir. 6306 sayılı Kanunun 3. maddesinin 7. fıkrası uyarınca; “bu Kanunun uygulanması için belirlenen riskli alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.”

Soru: Bina güçlendirme nedir?
Cevap: Bina güçlendirme bir yapının olası bir depremde can kaybının olmasının engellenmesi amacı ile yapının yapısal ilavelerle depreme dayanıklı hale getirilmesidir. Bir diğer anlatım ile binanın dayanıklılığının arttırılması amacı ile iyileştirmeye yönelik yapılan müdahalelerdir. Binanın yıkılıp yeniden yapımının alternatifidir.

Soru: Yıkım yapılan alanlara imar artış hakkı verilir mi?
Cevap: Şu an için hiçbir yasal düzenlemede imar artışı verileceği yok. Ama kamu yöneticilerinin söyleminde bu var. 6306 sayılı Kanun, imar planlarının bütünsel yapısına aykırı olmayacaksa, Bakanlığın yapacağı imar planları ile imar artışı yapılmasının yasak olduğuna dair bir madde taşımadığından uygulamada imar artışı yapılacaktır.

Belediyeler imar planları notlarına parsel birleştirmelerde imar artışına olanak tanıyan hükümler koymaktadırlar. Ayrıca şu an hazırlanan yeni İmar Kanunu Taslağında bu yönde düzenlemeler olduğu söyleniyor.

Soru: Sit alanı dâhilindeki yapıların dönüşümü mümkün müdür?
Cevap: Evet, sit alanlarında da kentsel dönüşüm mümkündür. 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun”a göre; sit alanlarında, koruma alanlarında hem sosyal donatı alanları oluşturmak hem de afet riskine karşı önlem almak için, kültür ve tabiat varlıkları yenilenmekte ve yeniden kullanım fonksiyonları getirilmektedir.

Soru: Kanun kapsamında Bakanlığın, idarenin ve TOKİ’nin yetkileri nelerdir?
Cevap: 6306 sayılı Kanun uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkileri;

Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek,
Hazırlayacağı bir yönetmelik ile usul ve esaslarını belirleyerek riskli yapıların tespitini talep etmek, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri talep edilen riskli yapı tespitini yaptırmazlar ise, riskli yapı tespiti yaptırmak,
Rezerv alanı belirlemek, riskli alan belirlemek,
Rezerv alan ve/veya riskli alan konusunda maliklerden belediye ve il özel idarelerinden gelen teklifleri değerlendirmek,
Riskli yapı tespitine karşı yapılacak olan itirazları inceleyecek olan “teknik heyet”i oluşturmak,
6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak maliklerle ve kiracılarla yapılacak anlaşmaların usul ve esaslarını belirlemek,
Riskli alan ve yapılarda tahliye ve yıktırma işlemlerini yaptırmak,
Kanunun 3’üncü maddesi kapsamında Bakanlar Kurulu kararıyla veya Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar da dâhil olmak üzere, uygulama alanında bulunan bütün taşınmazlar üzerinde her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmak; bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmak, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmak; aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmek; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamak, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmak veya yaptırmak, arsa paylarını belirlemek; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmak, payları ayırmak veya birleştirmek ve Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmek,
6306 sayılı Kanun uyarınca İdarenin (?) (belediyeler ve il özel idarelerinin) yetkileri;

Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak,
Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek,
Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenen riskli yapı tespitinin verilen süre içinde yaptırılmaması halinde, riskli yapı tespiti yaptırmak,
Riskli yapı tespitinin hak sahiplerine bildirilmesi ile verilen 60 günlük süre içerisinde yıktırılmayan yapının yaktırılmasını sağlamak,
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak,
Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak.
6306 sayılı Kanun uyarınca TOKİ’nin yetkileri;

Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak,
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak,
Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak.

kentsel dönüşüm avukatı

Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğinde Yeniden Değişiklik

25 Temmuz 2014 CUMA
Resmî Gazete
Sayı : 29071

YÖNETMELİK

Çevre ve Şehircilik Bakanlığından:

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA

KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK

YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

MADDE 1 – 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin adı “6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği” olarak değiştirilmiştir.

MADDE 2 – Aynı Yönetmeliğin 6 ncı maddesinin ikinci, üçüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(2) Üniversiteler hariç olmak üzere, lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça veya Bakanlıkça uygun görülen kurum ve kuruluşlarca düzenlenecek eğitim programlarına katılmaları, eğitim sonunda yapılacak yazılı sınavda yüz üzerinden en az yetmiş puan alarak katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisans başvurusunda, riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak en az bir inşaat mühendisine ait yukarda belirtilen bilgi ve belgeler ile riskli yapı tespitinin Kanuna ve bu Yönetmeliğe uygun olarak yapılacağına dair taahhütname alınır. Lisans başvurusunda bu belgelerden başka herhangi bir belge istenmez. Yapılan lisanslandırma beş yıl için geçerlidir. Bu sürenin sonunda vize edilmeyen lisans belgesinin kullanımına izin verilmez. Vize işlemleri için, mevcut lisans belgesinin geçerlik süresinin bitiminden en az bir ay önce başvuruda bulunulur. Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin herhangi bir sebeple değiştirilmesi halinde görevlendirilen yeni mühendise ait bilgi ve belgelerin en geç onbeş gün içinde Bakanlığa bildirilmesi gerekir.

(3) Lisanslı kurum ve kuruluşların;

a) Lisans başvurusunda gerçeğe aykırı bilgi ve belge sunduğunun tespit edilmesi,

b) Lisanslandırma şartlarının kaybedilmesi,

c) Taahhüde ve gerçeğe aykırı olarak, risksiz bir yapının riskli veya riskli bir yapının risksiz olarak tespit edilmesi veyahut mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlanması,

ç) Riskli yapı tespiti neticesini etkilemeye yönelik olarak, yapıya ilişkin verilerin eksik ve yanlış alınarak hesaplama yapılması sebebiyle daha önce yazılı olarak uyarılmış olması,

d) Riskli yapı tespitini sürüncemede bırakacak şekilde, 7 nci maddenin dördüncü fıkrasındaki otuz günlük süre içinde, riskli yapı tespit raporundaki eksikliklerin düzeltilerek raporun Müdürlüğe sunulmaması,

hallerinde lisansı Bakanlıkça iptal edilir. Lisansı iptal edilen kurum ve kuruluşlar için beş yıl süre ile yeni bir lisanslandırma yapılmaz. Lisansı iptal edilen kuruluşun ortakları, bu kuruluştaki hisselerini devretseler dahi, beş yıl süre ile başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamazlar, riskli yapı tespitinde görev alamazlar ve bu ortakların kurdukları kuruluşlara lisans verilmez. Lisansın iptaline sebep olan mühendisin beş yıl süre ile başka bir lisanslı kurum ve kuruluşta görev almasına izin verilmez. Lisansın iptaline sebep olan mühendisin durumu ilgili meslek odasına bildirilir. Meslek odası, bu mühendis hakkında kendi mevzuatına göre işlem yapar. Lisans başvurusunda gerçeğe aykırı belge sunduğu tespit edilen lisanslı kuruluşun ortakları ve yöneticileri hakkında, gerçeğe aykırı olarak riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşun ortakları, yöneticileri ve tespiti yapan mühendisi hakkında ve mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlayan lisanslı kuruluşun ortakları, yöneticileri ve tespiti yapan mühendisi ile tespit talebinde bulunan malik hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Lisansı iptal edilen kurum ve kuruluşlar, yeni riskli yapı tespiti işi almamak kaydıyla, daha önce hazırladıkları raporlarında Müdürlükçe veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe tespit edilen eksiklikleri tamamlayıncaya kadar faaliyetlerine devam ederler.”

“(5) Üniversiteler hariç olmak üzere, lisanslı kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin katılacağı eğitim ve sınav Bakanlığın belirlediği usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça yapılır veya yaptırılır. Eğitim programlarına katılıp katılım belgesi almayan mühendisler riskli yapı tespitinde görev alamaz.”

MADDE 3 – Aynı Yönetmeliğin 7 nci maddesinin birinci fıkrası, ikinci fıkrasının (a) bendi ile üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(1) Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.”

“a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.”

“(3) İtiraz üzerine yeniden rapor tanzim edilmesi gereken haller ve raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi halleri hariç olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespit talebi üzerine, o yapı hakkında daha önce riskli yapı tespit raporu düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol eder. Elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra iki ay içerisinde riskli yapı tespitinin yapılmaması halinde oluşturulan yapı kaydı elektronik yazılım sisteminden silinir. Riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur.

(4) Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. Raporlar Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Müdürlükçe incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik yok ise, riskli yapılar, Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müdürlükçe veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe, riskli yapı tespit raporunda tespit edilen eksikliklerin tamamının, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun Müdürlüğe sunulması zorunludur.

(5) İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat yazılı olarak veya elektronik ortamda Müdürlüğe bildirilir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık veya Müdürlük tebligat işlemleri için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya yetkilidir.”

MADDE 4 – Aynı Yönetmeliğin 8 inci maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi ile beşinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“a) Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması yapı maliklerinden istenilir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir.”

“(5) Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.”

MADDE 5 – Aynı Yönetmeliğin 9 uncu maddesinin beşinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(5) Bakanlıkça iki yılda bir ocak ayında teknik heyet üyelikleri yenilenir. Yeni üyeler görevlendirilinceye kadar mevcut üyeler görevine devam eder. Görev süresi dolan üye tekrar görevlendirilebilir.”

MADDE 6 – Aynı Yönetmeliğin 10 uncu maddesinin yedinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(7) Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun Kanuna ve bu Yönetmeliğe uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Teknik heyet toplantısı sonunda alınan kararlar, gerekçeleri belirtilerek yazılır, başkan ve üyelerce imzalanır. Kararlar Bakanlığa, tespiti yapan veya yaptıran İdareye ve itiraz edene bildirilir.”

MADDE 7 – Aynı Yönetmeliğin 13 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (c) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“c) Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir.”

MADDE 8 – Aynı Yönetmeliğin 14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(1) İlgili kurumca, uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.”

MADDE 9 – Aynı Yönetmeliğin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasının ilk cümlesinde geçen “noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile” ibaresi yürürlükten kaldırılmış, sekizinci fıkrasının (b) bendi, dokuzuncu fıkrası, onuncu fıkrasının (a) bendi ve onbirinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddenin dördüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.

“b) Riskli olarak tespit edilen bu yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri Müdürlükçe re’sen yapılır veya yaptırılır.”

“(9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesi ile terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhidden sonra yapılacak uygulamaya tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.”

“a) Malikler tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesi ile terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,”

“(11) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.”

MADDE 10 – Aynı Yönetmeliğin 15/A maddesinin onbirinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(11) Satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi komisyonca verilen süre içerisinde imzalayarak Müdürlüğe vermeleri halinde, açık artırma ile satış işlemi geçersiz sayılır.”

MADDE 11 – Aynı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin birinci, ikinci, üçüncü, dördüncü ve altıncı fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, dokuzuncu fıkrasının başında yer alan “Kanun kapsamında” ibaresi “Kanun uyarınca” olarak değiştirilmiş, aynı fıkraya (c) bendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki (ç) bendi eklenmiş ve diğer bent buna göre teselsül ettirilmiştir.

“(1) Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını geçemez. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay ve Kanun kapsamında anlaşma yolu ile kamulaştırılan yapılarda 5 aydır. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.

(2) Yapılacak kira yardımının beş aylık miktarı, taşınma masrafları da dikkate alınarak defaten ödenebilir. Bu durumda, yardım süresi defaten ödemenin yapıldığı aydan itibaren hesap edilir.

(3) Birinci fıkrada belirtilen yapılarda; kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise beş katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

(4) Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Müdürlüğe yapılır.”

“(6) Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Faiz desteği verilebilmesi için tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi almak üzere Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir.”

“ç) İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;

1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,

2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi,

Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.”

MADDE 12 – Aynı Yönetmeliğin 18 inci maddesinin altıncı fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.

MADDE 13 – Aynı Yönetmeliğin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların 1. Kapsam bölümünün 1.3 maddesine aşağıdaki cümle eklenmiştir.

“Ayrıca, çelik binalar ve prefabrike betonarme binaların risk belirlemesi için de DBYBHY’de belirtilen yöntemler kullanılır.”

MADDE 14 – Aynı Yönetmeliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“Katılım belgesi olan mühendislerin sınava girmesi

GEÇİCİ MADDE 3 – (1) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespitinde görev almak üzere katılım belgesi alan mühendislerin, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde düzenlenecek yazılı sınava katılarak yüz üzerinden en az yetmiş puan almaları zorunludur. Aksi takdirde bu mühendisler altı ayın sonunda riskli yapı tespitinde görev alamazlar.”

MADDE 15 – Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 16 – Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre ve Şehircilik Bakanı yürütür.20140727-182234-66154918.jpg

IMG_0479-1.JPG