Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik

İnşaat sektörünce ve bu sektör ile doğrudan bağlantılı Kentsel Dönüşüm sürecince temel değişiklikleri içeren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 30 Eylül 2017 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete resmen yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

 Daha evvel Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanıp 1 Temmuz 2017 de yürürlüğe girmesi gündemde olan yönetmelik değişikliği bilindiği üzere hak kayıplarının ve mağduriyetlerin yaşanmaması için 01 Ekim 2017 tarihine ertelenmişti.

 Takvimler 1 Ekim 2017 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin yayımlanacağı tarihe yaklaştıkça sektörde yer alanlarca tıpkı 1 Temmuz 2017 de olduğu gibi yönetmeliğin yayımlanmasına dair herhangi bir erteleme olacak mı diye merakla beklenmekteydi.

 Ancak 30 Eylül 2017 tarihinde yayımlanan resmi gazete ile söz konusu değişiklikler yapılarak yürürlükte bulunan ilgili mevzuatta ciddi değişiklikler olmuştur.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik bir çok hususta ciddi değişiklikler içerse de biz bu yazımızda; Kentsel Dönüşüm Hukukunu düzenleyen 6306 SAYILI Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun VE UYGULAMA Yönetmeliğinde meydana gelen önemli değişiklikleri kaleme alacağız.  

 Öncelikle 30 eylül 2017 tarihinde yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in 14. Ve 15. Maddeleri 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında yapılacak olan uygulama projelerine dair şu değişiklikleri içermektedir.

 

MADDE 14

Aynı Yönetmeliğin geçici 3 üncü maddesine aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.

“(3) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.”

“(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.”

 

MADDE 15

Bu Yönetmeliğin;

a) 14 üncü maddesi 3/7/2017 tarihinden geçerli olmak üzere,

b) Diğer maddeleri 1/10/2017 tarihinde,

yürürlüğe girer.

 

 

Böylece 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği gereğince bir yapıya ilişkin ilk önce Yönetmeliğin 6.Maddesi gereğince Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlara tespit ettirilen riskli yapılar, yine Yönetmeliğin 15. Maddesince Riskli yapıların bulunduğu parseller, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları öncelikle maliklerce kararlaştırılacak uygulamalar doğrultusunda değerlendirilecek olup, artık bu uygulamalar 30 Ekim 2017 de Resmi Gazetede yayımlanan ve 1 Ekim 2017 değişikliklerine tabi olacaktır.

 

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 15. Maddesinde 14 üncü maddesi 3/7/2017 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlüğe girer denilerek Kentsel dönüşüm projesi yapan müteahhitlerin ve hak sahiplerinin bu tarihten önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri artık yeni yapılan değişikliklere tabi olmayıp TALEP EDİLMESİ HALİNDE 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacaktır.

 

Aslında bu haliyle Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmeliğin 15. Maddesi Yönetmeliğin ertelenmesini bekleyen kişilere bir imkan daha sağlamış olup 3.7.2017 tarihinden evvel yukarıda ( Madde 14 te ) sayılan işlemleri yapanlara açıkça bir önceki Yönetmeliğe tabi olmayı sağlayıp bu tarihten sonra geçerli olacak olan Yönetmeliğe göre bariz kazançlar sağlamaktadır.

 

Yine 1 Ekim 2017 tarihli Yönetmelikte, söz konusu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; TALEP EDİLMESİ halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacağı anlatılmış olup bu haliyle de tıpkı yukarıdaki gibi Müteahhitlere ve hak sahiplerine son bir imkan sağlanmaktadır.

 

Tüm bu değişikliklerin uygulamada nelere sebep olacağı, hak kayıpları yaşanıp yaşanmayacağı gibi hususlar ileri ki günlerde ortaya çıkacaktır. Fakat şu bir gerçektir ki sürekli ertelenen, ileri tarihe atılan ve yayımlanan kadar da yine ertelenip ertelenmeyeceği net olmayan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 30 Eylül 2017 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak resmen yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

 

 

HER DAİREYE BİR OTOPARK ZORUNLU HALE GELİYOR

Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı , otopark yönetmeliğinde köklü değişikliklere gidiyor. Bakanlığın hazırladığı ve görüşe açtığı yeni otopark yönetmeliği taslağına göre, önceden 3 daire için en az 1 otopark yeri ayırma şartı bulunurken artık her daire için otopark zorunluluğu geliyor.
Taslakta, ‘otopark bedeli’ ile ilgili değişikliğe gidildi. Mevcut yönetmelikte, otopark ihtiyacı karşılanamayan durumlarda belediye veya valilik otopark bedeli alıyordu. Yeni taslakta, otopark bedelini kimin hangi usullere göre alacağına ilişkin maddelerin yer aldığı bölüm kaldırıldı.
Taslakta yalnızca “Parselinde veya yapıda otopark tesisi mümkün olmadığı takdirde yönetmeliğe uygun olarak otopark bedeli istenir” ibaresi yer aldı. Ayrıca otopark yapılması mümkün olmayan durumlarda zorunlu otoparkın azami 250 metrekarelik yürüme mesafesinde olma şartı konuldu. Ancak toplu konut inşaatlarında, kamu kurum ve kuruluşları, sinema, tiyatro gibi yapılarda, hastanelerde ve otellerde otopark ihtiyacının parselinde veya bina bünyesinde karşılanması zorunlu oldu. Yönetmeliğin 1 Ocak 2018’de yürürlüğe girmesi planlanıyor.
Taslakta, her daireye en az bir araç için otopark zorunluluğu getirilirken, dükkan, mağaza, bankada 30 metrekareye, market, alışveriş merkezinde 20 metrekareye, otellere her 3 odaya, hastanelerde 75 metrekareye, ibadet yerlerinde 100 metrekareye en az bir araçlık otopark yeri ayrılması şartı da yer alıyor. Otopark yeri ayrılmadıkça binalara yapı ruhsatı, bu otoparklar hazır hale getirilmedikçe de yapı kullanım izni verilmeyecek.
Taslağa, mevcut yönetmelikte yer almayan tanımlar da girdi. Açık otopark, ada içi otopark, mekanik otopark, ortak otopark uygulaması, yeraltı otoparkı, Park Et-Devam Et Otoparkı gibi yeni ibareler taslağa eklendi. 
50 park yerinden biri elektrikli araca – Otoparklarda her 50 park yerinden biri, elektrikli araçlara uygun olarak düzenlenecek.
– Açık otoparkların zemini su geçiren malzemeden olacak. 
– Yönetmelik taslağında, bisikletliler için de yeni düzenleme yer alıyor. Buna göre, bütün otopark türlerinde, otopark alanının yüzde 1’i kadar ilave bir alan, bisiklet ve motosiklet park yeri olarak ayrılacak. 
– Yaya alanları ve kaldırımları otopark olarak düzenlenemeyecek ve kullanılamayacak.

– Toplu taşıma istasyonu, durak ya da aktarma noktalarına en çok 500 metre mesafede tesis edilen “Park et-Devam et” otopark alanları ayrılacak. 
           

Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi – Yapı Denetim Ücretinden Arsa Sahibi mi Yoksa Yüklenici mi Sorumlu ?

Bu konu ile ilgili olarak 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 2.maddesi ne bakmamız gerekiyor. Bu madde uyarınca yapı denetim hizmeti yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında imzalanan yapı denetimi hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür.  Yapı denetimi hizmet sözleşmesi yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında kurulan iki taraflı iş görme sözleşmesidir. Kanuna göre yapı sahibi , yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip gerçek ve tüzel kişileri ifade etmektedir. Sözleşmeyi yapı sahibi adına vekilinin imzalamasına yasal bir engel bulunmamaktadır. Ancak yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yükleniciyi vekil tayin edemez.

4708 Sayılı Kanun Madde 2 – Bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez.

Yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının, mimar veya mühendislere ait olması zorunludur. Yapı denetim kuruluşları; denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam eder.

Yapı denetim kuruluşunda görev alacak denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanlarında ve laboratuvar görevlilerinde aranacak nitelik ve deneyim ile bu kişilere belge verilmesi, yapı denetim kuruluşunun ve laboratuvarların çalışma usul ve esasları Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikle düzenlenir.

Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle

yükümlüdür:

a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin

zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek.   

b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.

c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.

d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak.

 

e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili

idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.

f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin

alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı

takdirde durumu ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirmek.

g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.

h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek.

ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuvarlarda yaptırmak.
Yapı denetimi bir kamu hizmetidir. Yapı sahibinin bu hizmetten yararlanması , yapı denetimi kuruluşu ile sözleşme yapmasına bağlıdır. Yapı denetimi hizmet sözleşmesi iki taraflı ve rızaya dayalı bir sözleşmedir. Yapı denetimi kuruluşları gördükleri hizmet karşılığında devletten ya da başka bir kamu kuruluşundan maaş ya da ücret almazlar. Ancak yapı denetimi hizmetinin karşılıksızlığı söz konusu değildir. Çünkü yapı denetim hizmeti, teknik bir mesleğin icrasını konu aldğı için amatör olarak yürütülen bir sanat ya da hatır işi değildir. Bu nedenle yapılan hizmet karşısında yapı denetim kuruluşu belli bir ücrete hak kazanmaktadır.

Ücret konusunun pazarlık ya da rekabet konusu yapılmaması için , yapı denetimi ücreti yasal olarak hükme bağlanmıştır.Yapı denetimi ücreti halkkında kanunun 5. Maddesi ile Yönetmeliğin 25,26,27,28ve 29. Maddesinde düzenleme yapılmıştır. Yapı Denetim Hakkında Kanunun 5/5 maddesi Yapı denetimi hizmet bedeli yapı denetimi kuruluşlarının hizmet bedellerinin ödenmesinde kullanılmak üzere yapı sahibince il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılır.şeklinde olup bu düzenleme ile yapı denetim ücretinin yapı sahibi tarafından ödeneceği kabul edilmiştir. Ancak bu konuda uygulamada yüklenici ile yapı sahibi arasındaki yapım ilişkisinde yapı sahibi ile yüklenici tarafından ödeneceği hükme konulabilmektedir. Yasa hükümleri incelendiğinde buna engel bir durumun olmadığı görülmektedir. Ancak yüklenici ile yapı sahibi arasındaki sözleşmede yer alan bu hüküm yapı denetim kuruluşunu bağlamaz Anılan m. 5/5 uyarınca yapı denetimi kuruluşuna karşı ücret alacağı yönünden yapı sahibi sorumludur
Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri

Madde 5 – Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri yapı sahibi ile yapı denetim

kuruluşu arasında akdedilir. Bu sözleşmenin bir sureti taahhütname ekinde ilgili idareye verilir.

Bu sözleşmede; taahhüt edilen hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı, süresi, varsa yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasında akdedilen sözleşmede yer alan yapının fizikî özellikleri, yapı denetimi hizmet bedeli, yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi ve diğer yükümlülükler yer alır.

İlgili idare; yapı denetimi hizmet sözleşmesinde yer alan hükümlere, yapı

sahibinin uymaması halinde yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur, yapı denetim kuruluşunun uymaması halinde ise yapı denetimi komisyonuna bildirimde bulunur.

Yapı denetimi hizmetleri için yapı denetim kuruluşlarına ödenecek hizmet

bedelleri, asgarî hizmet bedelinden az olmamak kaydıyla, projenin özellikleri ile yapının bulunduğu bölgenin fizikî, ekonomik ve sosyal özellikleri dikkate alınarak bu sözleşmede belirtilir.

Asgarî hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3’üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda, bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5 azaltılır.

Yapı denetim kuruluşu, katma değer vergisi hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.

Yapı denetimi hizmet sözleşmesi ve hizmet bedellerinin ödenme esasları

Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikle düzenlenir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde , Sözleşmenin İleriye ya da Geriye Etkili Sonuç Doğurur Şekilde Feshi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenici ; sözleşme  ve  yasa  hükümleriyle  fen  ve  sanat  kurallarına  uygun  şekilde  yüklendiği  edimini  ifa  ettiği  oranda  şahsi  hak  elde  edilebilir  ve  elde  ettiği  şahsi hakkını da 3.kişilere  devredebilir. Sözleşmenin  tamamen  ifayla  sonuçlanması  yada   sözleşmenin  ileriye  etkili  sonuç  doğurur  şekilde  feshi  durumunda , ancak yüklenicinin şahsi  hakları  ayni  hakka dönüşebilir. İnşaat seviyesinin %60  olması  ve  yapılan  inşaatın  yapı  ruhsatına  ve  onaylı  projesine  aykırı  bulunması  sebebiyle   arsa  payı  karşılığı  inşaat  sözleşmesi   geriye  etkili  sonuç  doğurur  şekilde fesih de edilebilir. Eğer Geriye Etkili Şekilde fesih olursa BK m. 61 ve izleyen maddeleri gereğince  “haksız iktisap  kuralları” uyarınca  tarafların  aldıklarını  karşılıklı  olarak  iade etmesi  gerekecektir. 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davasında Taraf Teşkili

Arsa  payı  devri  karşılığı  yapılan  inşaat  sözleşmeleri  tarafların   iradelerinin  birleşmesi  dışında , ancak  mahkeme  kararıyla  feshedilebilir. Tapu  iptali  ve  tescil  istemi , sözleşmenin  feshi  istemini  içerir  niteliktedir.  Arsa  payı  devri  karşılığı  inşaat  sözleşmelerinin  feshi  davalarının kural olarak  tüm  sözleşmenin  tarafı ve  ve tapu  paydaşı  olan şahıslarca  birlikte  açılması bunun mümkün  olmaması  halinde  davanın  tarafı  olmayan  sözleşmenin  tarafı  kişiler  ile  tapu   paydaşlarının  davaya  muvafakatlerinin  sağlanması  taraf  teşkili  yapılmasından  sonra  davanın  esasının  incelenmesi  gerekir. Bu şekilde  muvafakat  alınamaması  sonucu  taraf  teşkilinin  sağlanması  mümkün  olmuyorsa  davanın  sonucunda  verilen  karar  kendilerinin  haklarını  etkileyeceğinden , bu kişilerin  davada  davalı  olarak  yer  almalarının  sağlanması  ve  bu şekilde  işin  esası  incelenip  karar  verilmesi  zorunludur.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme

Kural olarak  eser  sözleşmelerinin  geçerliliği  hiçbir  şekle   bağlı  olmadığından  bu sözleşmelerden  dönmek isteyen  taraf, dönme  iradesini karşı  tarafa  bildirdiği  an , bozucu  yenlik  doğuran  bu hak (sözleşmeden  dönme  hakkı)  kendiliğinden  hükmünü  icra  eder.

Dönmenin  haklı  olup  olmadığı  ayrıca  açılacak  tazminat (eda) davasında tartışılır. Eser  sözleşmelerinin bir  türü olan “Arsa Payı Karşılığı  İnşaat Sözleşmeleri” , uygulamadaki  adıyla “Kat  Karşılığı  İnşaat Sözleşmeleri”  bedel  olarak  taşınmaz  mal  mülkiyetinin  geçirimi  borcunu da içerdiğinden  TMK 706. , BK 213,Noterlik K. 60, ve Tapu  K. 26. Maddeleri uyarınca  resmi  şekle bağlı  tutulmuştur. Başka  bir  anlatımla  arsa  payı  karşılığı  inşaat  sözleşmelerinin  geçerliliği , bu  sözleşmelerin  Noterde  “düzenleme” şeklinde  yapılmasına  bağlıdır. Dolayısıyla  bu sözleşmelerden dönmek isteyen  tarafın   eğer  karşı  taraf  dönmeyi  kabul  etmiyor ve  karşı  çıkıyorsa hakimin kararına  ihtiyaç  vardır.  O  halde  kat karşılığı  inşaat  sözleşmelerinden  dönme  iradesinin  karşı  tarafça  kabul  edilmesi  başka  bir  anlatımla   dönme  iradelerinin birleşmesi veya  fesih  davası üzerine mahkemece  sözleşmeden  dönmeye  hükmedilmesi  gerekir.

Kuşku  yok ki , kat  karşılığı  inşaat  sözleşmesinin  mahkemece  feshine  karar  verilmesi  halinde, yüklenici, arsa  sahibinin  malvarlığında  artı  bir değer  yaratmışsa  bu  değerlerin  iadesini  “sebepsiz zenginleşme”  hükümlerine  göre  talep  edilecektir.

Yani Arsa Payı Karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshi iki türlü olmaktadır. Birincisi, tarafların kendi aralarında anlaşmaları ile sözleşmeyi karşılıklı olarak fesih , İkinci de Mahkemeden alacakları karar ile olmaktadır.