Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik

İnşaat sektörünce ve bu sektör ile doğrudan bağlantılı Kentsel Dönüşüm sürecince temel değişiklikleri içeren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 30 Eylül 2017 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete resmen yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

 Daha evvel Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanıp 1 Temmuz 2017 de yürürlüğe girmesi gündemde olan yönetmelik değişikliği bilindiği üzere hak kayıplarının ve mağduriyetlerin yaşanmaması için 01 Ekim 2017 tarihine ertelenmişti.

 Takvimler 1 Ekim 2017 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin yayımlanacağı tarihe yaklaştıkça sektörde yer alanlarca tıpkı 1 Temmuz 2017 de olduğu gibi yönetmeliğin yayımlanmasına dair herhangi bir erteleme olacak mı diye merakla beklenmekteydi.

 Ancak 30 Eylül 2017 tarihinde yayımlanan resmi gazete ile söz konusu değişiklikler yapılarak yürürlükte bulunan ilgili mevzuatta ciddi değişiklikler olmuştur.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik bir çok hususta ciddi değişiklikler içerse de biz bu yazımızda; Kentsel Dönüşüm Hukukunu düzenleyen 6306 SAYILI Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun VE UYGULAMA Yönetmeliğinde meydana gelen önemli değişiklikleri kaleme alacağız.  

 Öncelikle 30 eylül 2017 tarihinde yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in 14. Ve 15. Maddeleri 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında yapılacak olan uygulama projelerine dair şu değişiklikleri içermektedir.

 

MADDE 14

Aynı Yönetmeliğin geçici 3 üncü maddesine aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.

“(3) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.”

“(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.”

 

MADDE 15

Bu Yönetmeliğin;

a) 14 üncü maddesi 3/7/2017 tarihinden geçerli olmak üzere,

b) Diğer maddeleri 1/10/2017 tarihinde,

yürürlüğe girer.

 

 

Böylece 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği gereğince bir yapıya ilişkin ilk önce Yönetmeliğin 6.Maddesi gereğince Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlara tespit ettirilen riskli yapılar, yine Yönetmeliğin 15. Maddesince Riskli yapıların bulunduğu parseller, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları öncelikle maliklerce kararlaştırılacak uygulamalar doğrultusunda değerlendirilecek olup, artık bu uygulamalar 30 Ekim 2017 de Resmi Gazetede yayımlanan ve 1 Ekim 2017 değişikliklerine tabi olacaktır.

 

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 15. Maddesinde 14 üncü maddesi 3/7/2017 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlüğe girer denilerek Kentsel dönüşüm projesi yapan müteahhitlerin ve hak sahiplerinin bu tarihten önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri artık yeni yapılan değişikliklere tabi olmayıp TALEP EDİLMESİ HALİNDE 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacaktır.

 

Aslında bu haliyle Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmeliğin 15. Maddesi Yönetmeliğin ertelenmesini bekleyen kişilere bir imkan daha sağlamış olup 3.7.2017 tarihinden evvel yukarıda ( Madde 14 te ) sayılan işlemleri yapanlara açıkça bir önceki Yönetmeliğe tabi olmayı sağlayıp bu tarihten sonra geçerli olacak olan Yönetmeliğe göre bariz kazançlar sağlamaktadır.

 

Yine 1 Ekim 2017 tarihli Yönetmelikte, söz konusu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; TALEP EDİLMESİ halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacağı anlatılmış olup bu haliyle de tıpkı yukarıdaki gibi Müteahhitlere ve hak sahiplerine son bir imkan sağlanmaktadır.

 

Tüm bu değişikliklerin uygulamada nelere sebep olacağı, hak kayıpları yaşanıp yaşanmayacağı gibi hususlar ileri ki günlerde ortaya çıkacaktır. Fakat şu bir gerçektir ki sürekli ertelenen, ileri tarihe atılan ve yayımlanan kadar da yine ertelenip ertelenmeyeceği net olmayan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 30 Eylül 2017 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak resmen yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

 

 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine ilişkin Önsözleşme Yapılabilir mi ? 

6098 sayılı Borçlar Kanunu madde 29, “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şeklinde bağlıdır.” düzenlemesine göre, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin önsözleşme olarak yapılması mümkündür. Bu durumda ön sözleşmeyi yapan tarafların asıl sözleşme yapılana kadar inşaatı yapma ve bedelini ödeme gibi herhangi bir yükümlülüğü yoktur. Önsözleşmenin şekli asıl sözleşmenin şekline tabi olduğu için Noterde düzenlenmesi gerekmektedir.
 

Önsözleşmeye rağmen asıl sözleşme yapılmasına yanaşılmıyorsa, TBK m. 123 hükmüne göre hareket edilmelidir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde süre verilmesi başlıklı maddede “… taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyebilir” şeklindeki düzenleme ile asıl sözleşmesinin mahkeme kararıyla kurulmuş olacaktır.

Sözleşme, iki tarafın hukuksal sonuca yönelik karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini açıklamalarıyla meydana gelen bir hukuksal işlemdir. Sözleşme hukukunda ana kural bir sözleşmenin kurulmasından sonra yanların yükümlülüklerini aynen yerine getirmek zorunda olmalıdır. Bu konuda geçerli olan kural ahde vefa (söze bağlılık) ilkesidir. Bu ilkeye göre bir sözleşme geçerli bir şekilde kurulduktan sonra koşullar ne kadar değişirse değişsin taraflar sözleşmenin gereğini yerine getirmek zorundadır… Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi yanında sözleşme serbestisi ilkesi kabul edilmiştir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine rivayet edilmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi hukuki güvenlik doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkeleriden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde edimler arasında mevcut olan denge şartlarının sözleşmenin tümü birlikte yorumlanarak değerlendirilmelidir. Borçlar Kanunundaki genel kuralın tarafların bu sözleşme ile gerçek ve ortak amacının varlığını orataya koyabilecek şekilde bir düzenleme ve yorum tüm sözleşmede belirlenen amaç da göz önüne alınarak yapılmalıdır.