Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik

İnşaat sektörünce ve bu sektör ile doğrudan bağlantılı Kentsel Dönüşüm sürecince temel değişiklikleri içeren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 30 Eylül 2017 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete resmen yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

 Daha evvel Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanıp 1 Temmuz 2017 de yürürlüğe girmesi gündemde olan yönetmelik değişikliği bilindiği üzere hak kayıplarının ve mağduriyetlerin yaşanmaması için 01 Ekim 2017 tarihine ertelenmişti.

 Takvimler 1 Ekim 2017 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin yayımlanacağı tarihe yaklaştıkça sektörde yer alanlarca tıpkı 1 Temmuz 2017 de olduğu gibi yönetmeliğin yayımlanmasına dair herhangi bir erteleme olacak mı diye merakla beklenmekteydi.

 Ancak 30 Eylül 2017 tarihinde yayımlanan resmi gazete ile söz konusu değişiklikler yapılarak yürürlükte bulunan ilgili mevzuatta ciddi değişiklikler olmuştur.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik bir çok hususta ciddi değişiklikler içerse de biz bu yazımızda; Kentsel Dönüşüm Hukukunu düzenleyen 6306 SAYILI Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun VE UYGULAMA Yönetmeliğinde meydana gelen önemli değişiklikleri kaleme alacağız.  

 Öncelikle 30 eylül 2017 tarihinde yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in 14. Ve 15. Maddeleri 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında yapılacak olan uygulama projelerine dair şu değişiklikleri içermektedir.

 

MADDE 14

Aynı Yönetmeliğin geçici 3 üncü maddesine aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.

“(3) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.”

“(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.”

 

MADDE 15

Bu Yönetmeliğin;

a) 14 üncü maddesi 3/7/2017 tarihinden geçerli olmak üzere,

b) Diğer maddeleri 1/10/2017 tarihinde,

yürürlüğe girer.

 

 

Böylece 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği gereğince bir yapıya ilişkin ilk önce Yönetmeliğin 6.Maddesi gereğince Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlara tespit ettirilen riskli yapılar, yine Yönetmeliğin 15. Maddesince Riskli yapıların bulunduğu parseller, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları öncelikle maliklerce kararlaştırılacak uygulamalar doğrultusunda değerlendirilecek olup, artık bu uygulamalar 30 Ekim 2017 de Resmi Gazetede yayımlanan ve 1 Ekim 2017 değişikliklerine tabi olacaktır.

 

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 15. Maddesinde 14 üncü maddesi 3/7/2017 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlüğe girer denilerek Kentsel dönüşüm projesi yapan müteahhitlerin ve hak sahiplerinin bu tarihten önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri artık yeni yapılan değişikliklere tabi olmayıp TALEP EDİLMESİ HALİNDE 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacaktır.

 

Aslında bu haliyle Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmeliğin 15. Maddesi Yönetmeliğin ertelenmesini bekleyen kişilere bir imkan daha sağlamış olup 3.7.2017 tarihinden evvel yukarıda ( Madde 14 te ) sayılan işlemleri yapanlara açıkça bir önceki Yönetmeliğe tabi olmayı sağlayıp bu tarihten sonra geçerli olacak olan Yönetmeliğe göre bariz kazançlar sağlamaktadır.

 

Yine 1 Ekim 2017 tarihli Yönetmelikte, söz konusu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; TALEP EDİLMESİ halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacağı anlatılmış olup bu haliyle de tıpkı yukarıdaki gibi Müteahhitlere ve hak sahiplerine son bir imkan sağlanmaktadır.

 

Tüm bu değişikliklerin uygulamada nelere sebep olacağı, hak kayıpları yaşanıp yaşanmayacağı gibi hususlar ileri ki günlerde ortaya çıkacaktır. Fakat şu bir gerçektir ki sürekli ertelenen, ileri tarihe atılan ve yayımlanan kadar da yine ertelenip ertelenmeyeceği net olmayan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 30 Eylül 2017 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak resmen yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

 

 

HER DAİREYE BİR OTOPARK ZORUNLU HALE GELİYOR

Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı , otopark yönetmeliğinde köklü değişikliklere gidiyor. Bakanlığın hazırladığı ve görüşe açtığı yeni otopark yönetmeliği taslağına göre, önceden 3 daire için en az 1 otopark yeri ayırma şartı bulunurken artık her daire için otopark zorunluluğu geliyor.
Taslakta, ‘otopark bedeli’ ile ilgili değişikliğe gidildi. Mevcut yönetmelikte, otopark ihtiyacı karşılanamayan durumlarda belediye veya valilik otopark bedeli alıyordu. Yeni taslakta, otopark bedelini kimin hangi usullere göre alacağına ilişkin maddelerin yer aldığı bölüm kaldırıldı.
Taslakta yalnızca “Parselinde veya yapıda otopark tesisi mümkün olmadığı takdirde yönetmeliğe uygun olarak otopark bedeli istenir” ibaresi yer aldı. Ayrıca otopark yapılması mümkün olmayan durumlarda zorunlu otoparkın azami 250 metrekarelik yürüme mesafesinde olma şartı konuldu. Ancak toplu konut inşaatlarında, kamu kurum ve kuruluşları, sinema, tiyatro gibi yapılarda, hastanelerde ve otellerde otopark ihtiyacının parselinde veya bina bünyesinde karşılanması zorunlu oldu. Yönetmeliğin 1 Ocak 2018’de yürürlüğe girmesi planlanıyor.
Taslakta, her daireye en az bir araç için otopark zorunluluğu getirilirken, dükkan, mağaza, bankada 30 metrekareye, market, alışveriş merkezinde 20 metrekareye, otellere her 3 odaya, hastanelerde 75 metrekareye, ibadet yerlerinde 100 metrekareye en az bir araçlık otopark yeri ayrılması şartı da yer alıyor. Otopark yeri ayrılmadıkça binalara yapı ruhsatı, bu otoparklar hazır hale getirilmedikçe de yapı kullanım izni verilmeyecek.
Taslağa, mevcut yönetmelikte yer almayan tanımlar da girdi. Açık otopark, ada içi otopark, mekanik otopark, ortak otopark uygulaması, yeraltı otoparkı, Park Et-Devam Et Otoparkı gibi yeni ibareler taslağa eklendi. 
50 park yerinden biri elektrikli araca – Otoparklarda her 50 park yerinden biri, elektrikli araçlara uygun olarak düzenlenecek.
– Açık otoparkların zemini su geçiren malzemeden olacak. 
– Yönetmelik taslağında, bisikletliler için de yeni düzenleme yer alıyor. Buna göre, bütün otopark türlerinde, otopark alanının yüzde 1’i kadar ilave bir alan, bisiklet ve motosiklet park yeri olarak ayrılacak. 
– Yaya alanları ve kaldırımları otopark olarak düzenlenemeyecek ve kullanılamayacak.

– Toplu taşıma istasyonu, durak ya da aktarma noktalarına en çok 500 metre mesafede tesis edilen “Park et-Devam et” otopark alanları ayrılacak. 
           

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine ilişkin Önsözleşme Yapılabilir mi ? 

6098 sayılı Borçlar Kanunu madde 29, “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şeklinde bağlıdır.” düzenlemesine göre, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin önsözleşme olarak yapılması mümkündür. Bu durumda ön sözleşmeyi yapan tarafların asıl sözleşme yapılana kadar inşaatı yapma ve bedelini ödeme gibi herhangi bir yükümlülüğü yoktur. Önsözleşmenin şekli asıl sözleşmenin şekline tabi olduğu için Noterde düzenlenmesi gerekmektedir.
 

Önsözleşmeye rağmen asıl sözleşme yapılmasına yanaşılmıyorsa, TBK m. 123 hükmüne göre hareket edilmelidir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde süre verilmesi başlıklı maddede “… taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyebilir” şeklindeki düzenleme ile asıl sözleşmesinin mahkeme kararıyla kurulmuş olacaktır.

Sözleşme, iki tarafın hukuksal sonuca yönelik karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini açıklamalarıyla meydana gelen bir hukuksal işlemdir. Sözleşme hukukunda ana kural bir sözleşmenin kurulmasından sonra yanların yükümlülüklerini aynen yerine getirmek zorunda olmalıdır. Bu konuda geçerli olan kural ahde vefa (söze bağlılık) ilkesidir. Bu ilkeye göre bir sözleşme geçerli bir şekilde kurulduktan sonra koşullar ne kadar değişirse değişsin taraflar sözleşmenin gereğini yerine getirmek zorundadır… Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi yanında sözleşme serbestisi ilkesi kabul edilmiştir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine rivayet edilmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi hukuki güvenlik doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkeleriden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde edimler arasında mevcut olan denge şartlarının sözleşmenin tümü birlikte yorumlanarak değerlendirilmelidir. Borçlar Kanunundaki genel kuralın tarafların bu sözleşme ile gerçek ve ortak amacının varlığını orataya koyabilecek şekilde bir düzenleme ve yorum tüm sözleşmede belirlenen amaç da göz önüne alınarak yapılmalıdır.

Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi – Yapı Denetim Ücretinden Arsa Sahibi mi Yoksa Yüklenici mi Sorumlu ?

Bu konu ile ilgili olarak 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 2.maddesi ne bakmamız gerekiyor. Bu madde uyarınca yapı denetim hizmeti yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında imzalanan yapı denetimi hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür.  Yapı denetimi hizmet sözleşmesi yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında kurulan iki taraflı iş görme sözleşmesidir. Kanuna göre yapı sahibi , yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip gerçek ve tüzel kişileri ifade etmektedir. Sözleşmeyi yapı sahibi adına vekilinin imzalamasına yasal bir engel bulunmamaktadır. Ancak yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yükleniciyi vekil tayin edemez.

4708 Sayılı Kanun Madde 2 – Bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez.

Yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının, mimar veya mühendislere ait olması zorunludur. Yapı denetim kuruluşları; denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam eder.

Yapı denetim kuruluşunda görev alacak denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanlarında ve laboratuvar görevlilerinde aranacak nitelik ve deneyim ile bu kişilere belge verilmesi, yapı denetim kuruluşunun ve laboratuvarların çalışma usul ve esasları Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikle düzenlenir.

Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle

yükümlüdür:

a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin

zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek.   

b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.

c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.

d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak.

 

e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili

idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.

f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin

alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı

takdirde durumu ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirmek.

g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.

h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek.

ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuvarlarda yaptırmak.
Yapı denetimi bir kamu hizmetidir. Yapı sahibinin bu hizmetten yararlanması , yapı denetimi kuruluşu ile sözleşme yapmasına bağlıdır. Yapı denetimi hizmet sözleşmesi iki taraflı ve rızaya dayalı bir sözleşmedir. Yapı denetimi kuruluşları gördükleri hizmet karşılığında devletten ya da başka bir kamu kuruluşundan maaş ya da ücret almazlar. Ancak yapı denetimi hizmetinin karşılıksızlığı söz konusu değildir. Çünkü yapı denetim hizmeti, teknik bir mesleğin icrasını konu aldğı için amatör olarak yürütülen bir sanat ya da hatır işi değildir. Bu nedenle yapılan hizmet karşısında yapı denetim kuruluşu belli bir ücrete hak kazanmaktadır.

Ücret konusunun pazarlık ya da rekabet konusu yapılmaması için , yapı denetimi ücreti yasal olarak hükme bağlanmıştır.Yapı denetimi ücreti halkkında kanunun 5. Maddesi ile Yönetmeliğin 25,26,27,28ve 29. Maddesinde düzenleme yapılmıştır. Yapı Denetim Hakkında Kanunun 5/5 maddesi Yapı denetimi hizmet bedeli yapı denetimi kuruluşlarının hizmet bedellerinin ödenmesinde kullanılmak üzere yapı sahibince il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılır.şeklinde olup bu düzenleme ile yapı denetim ücretinin yapı sahibi tarafından ödeneceği kabul edilmiştir. Ancak bu konuda uygulamada yüklenici ile yapı sahibi arasındaki yapım ilişkisinde yapı sahibi ile yüklenici tarafından ödeneceği hükme konulabilmektedir. Yasa hükümleri incelendiğinde buna engel bir durumun olmadığı görülmektedir. Ancak yüklenici ile yapı sahibi arasındaki sözleşmede yer alan bu hüküm yapı denetim kuruluşunu bağlamaz Anılan m. 5/5 uyarınca yapı denetimi kuruluşuna karşı ücret alacağı yönünden yapı sahibi sorumludur
Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri

Madde 5 – Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri yapı sahibi ile yapı denetim

kuruluşu arasında akdedilir. Bu sözleşmenin bir sureti taahhütname ekinde ilgili idareye verilir.

Bu sözleşmede; taahhüt edilen hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı, süresi, varsa yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasında akdedilen sözleşmede yer alan yapının fizikî özellikleri, yapı denetimi hizmet bedeli, yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi ve diğer yükümlülükler yer alır.

İlgili idare; yapı denetimi hizmet sözleşmesinde yer alan hükümlere, yapı

sahibinin uymaması halinde yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur, yapı denetim kuruluşunun uymaması halinde ise yapı denetimi komisyonuna bildirimde bulunur.

Yapı denetimi hizmetleri için yapı denetim kuruluşlarına ödenecek hizmet

bedelleri, asgarî hizmet bedelinden az olmamak kaydıyla, projenin özellikleri ile yapının bulunduğu bölgenin fizikî, ekonomik ve sosyal özellikleri dikkate alınarak bu sözleşmede belirtilir.

Asgarî hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3’üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda, bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5 azaltılır.

Yapı denetim kuruluşu, katma değer vergisi hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.

Yapı denetimi hizmet sözleşmesi ve hizmet bedellerinin ödenme esasları

Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikle düzenlenir.

Emeklilere Ek İkramiye Düzenleyen Yasa Tasarısı TBMM de kabul edildi.

Tasarıda, Emekli Sandığı Kanunu’nda yapılan düzenleme ile Anayasa Mahkemesi’nin ilgili kararı öncesinde emekli olanlara 30 yıl üstündeki hizmet sürelerinin her tam yılına karşılık ödenecek ikramiyenin bütçe imkanları çerçevesinde ödenmesine yönelik usul ve esaslar düzenleniyor.
Buna göre, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce 30 yıldan fazla emekli ikramiyesine müstahak hizmet süreleri bulunmasına rağmen, 30 tam hizmet yılı üzerinden emekli ikramiyesi ödenenlere, 30 yılı aşan her tam hizmet yılı için bir yıl içerisinde başvuruda bulunmaları şartıyla, 7 bin 500 TL’ye kadar olan kısmı başvuru tarihinden itibaren 3 ay içerisinde ödenecek. Varsa kalan kısmının ödemesi ise ilk ödeme tarihinden itibaren hesaplanacak kanuni faiziyle birlikte takip eden yılın aynı ayı içerisinde gerçekleştirilecek.
Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce başvuru yapıp dava açmamış olanların başvuruları, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte yapılmış sayılacak. Görülmekte olan davalarda ayrıca bir başvuru şartı aranmaksızın bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içerisinde, dava öncesi yapılan idari başvuru tarihinden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte hesaplanacak tutarın ödemesi de birinci fıkra hükümlerine göre yapılacak.
Mahkemelerce, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda davanın konusuz kalması sebebiyle karar verilmesine yer olmayacak. Yargılama giderleri idare üzerinde bırakılacak ve vekalet ücretinin dörtte birine hükmedilecek. Ayrıca, ilk derece mahkemelerince verilen kararlar hakkında Sosyal Güvenlik Kurumunca kanun yollarına başvurulmayacak ve bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılan itiraz veya temyiz başvurularından vazgeçilmiş sayılacak.

Av. Aytekin Tetik

Arsa Payı Düzeltim Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Husular

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 5711 Sayılı Yasayla değişik 3.maddesi hükmüne göre; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsapaylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde,her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi içinmahkemeye başvurabilir.”

Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.) eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyi niyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir. 

Kısaca ; 

1-Ana taşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olup olmadığı, kurulu ise kat irtifakının kim veya kimler tarafından kurulduğu tapu sicil müdürlüğünden sorulup, buna ilişkin akit tablosu ve ilgili diğer belgeler dosyaya getirilerek davacıların iyi niyetli olup olmadıklarının ve davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığının incelenmiş olması, 

2- Ana taşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olduğunun tespiti halinde, kat irtifakının hangi tarihte kurulduğunun tapu sicil müdürlüğünden ayrıca ve açıkça sorulup değerlendirmenin bu tarih esas alınarak yapılması gerektiğinin düşünülmüş olması,

3-Bağımsız bölümler, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin tespiti açısından tek tek ve yukarıda açıklanan unsurları esas alınarak incelenmek, bu incelemenin sonucuna göre olması gereken arsa payları belirlenmek ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı saptanmış olması gerekmektedir. 

 

AV. AYTEKİN TETİK

AİLE KONUTU ÜZERİNDEKİ İPOTEKTE EŞİN RIZASININ OLMAMASI / İPOTEĞİN İPTALİ

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
ESAS NO. 2013/2-2056
KARAR NO. 2015/1201
KARAR TARİHİ. 15.4.2015

Eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir. Eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir. Sözkonusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir.

Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. İpotek işleminin, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediye teminat teşkil etmek üzere kurulmuş bulunmasının da önemi bulunmamaktadır. Yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyelerce; ipotek işleminin kurulmasına neden olan, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediden ve dolayısıyla da ipotek işleminden davacı eşin haberdar olmadığını kabul etmenin hayatın olağan akışına aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. İpoteğin kaldırılması isteminin kabulüne karar verilmesi gerekir.

AV. AYTEKİN TETİK

İŞ KOŞULLARINDA ESASLI DEĞİŞİKLİK–DEĞİŞİKLİĞİN YAZILI YAPILMAMASI HALİNDE İŞÇİYİ BAĞLAMAYACAĞI

İşveren, işyeri uygulamasıyla oluşan çalışma şartlarında esaslı bir değişikliği ancak durumu işçiye yazılı olarak bildirmek suretiyle yapabilir. Bu şekle uygun olarak yapılmayan ve işçi tarafından altı işgünü içinde yazılı olarak kabul edilmeyen değişiklikler işçiyi bağlamayacaktır (Yargıtay HGK’nun 27.02.2012 gün ve 2012/9-1166 esas, 2013/279 karar sayılı kararı da aynı doğrultudadır).  Dosya içeriğinden ve emsal dosyaların incelenmesinden, işyeri uygulaması haline gelen ikramiye (prim) uygulamasının işveren tarafından kaldırıldığı, ancak işçinin 4857 sayılı Kanun’un 22. madde uyarınca muvafakatinin alınmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, aleyhe olan bu değişiklik işçiyi bağlamayacağından, davacının ikramiye alacağının kabulü yerine, reddine karar verilmesi de isabetsizdir.

İlgili Yargıtay kararı 

AV. AYTEKİN TETİK

KİRACIDAN AİDAT BORÇLARI EV SAHİBİNCE ÖDENMEDEN DİREK İSTENEMEZ

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO. 2009/10087
KARAR NO. 2010/429
KARAR TARİHİ. 25.1.2010TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE VE KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ , AİDATIN ÖDENMEMESİ, APARTMAN AİDATI

Temerrüt Nedeniyle Tahliye ve Kira Alacağının Tahsili . Aidatın Ödenmediği Davacının da Kabulünde Olduğu. Mahkemece Kira Paraları Toplamının Davalıdan Tahsiline ve Aidat Bedeline İlişkin Talebin Reddi Gerektiği

818/m.260

ÖZET : Dava, temerrüt sebebiyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Sözleşmenin özel şartlarında” kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini ( kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini ) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumdamahkemece kira paraları toplamının davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı tahliye-alacak davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, temerrüt sebebiyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine ve kira alacağının tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delilere, hükümün dayandığı gerekçelere, davacı ve davalının beyanlarına Ekim ayı kira parasının ödendiğine dair yazılı belge ibraz edilmediğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davalı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Davalının 7.4.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile aylık 525.00 TL bedelle kiracı olduğunu, davalının kira paralarını başta düzenli olarak ödediği halde, ihtara rağmen, davaya konu ay kira parası ile aidatları ödemediğini bu sebeple temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen 2008 yılı Kasım-Aralık ve 2009 yılı Ocak aylar ına ilişkin aylık 525.00 TL den toplam 1.575.00 TL kira bedeli ve 635.00 TL apartman aidatı ile birlikte toplam 2.210.TL’nin tahsilini istemiştir. Davalı vekili ise müvekkilinin davacıya aidat borcu bulunmadığını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla aidat borcu olsa bile apartman yönetimince tahsil edilmesi gerektiğini, kira paralarının elden ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 7.4.2008 tanzim ve 15.5.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 4. maddesinde” kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini ( kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini ) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.Dosya içindeki Ergenokon Sitesi yöneticiliğinin 21.1.2009 tarihli yazısından kiracının Eylül-Aralık arası aylık 40.00 TL’den toplam 595.00 TL aidat borcu olduğu ve ödenmediği anlaşılmaktadır. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumda mahkemece 2008 Kasım-Aralık ve 2009 Ocak aylar kira paraları toplamı 1.575.00 TL nin davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükümün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Hükmün yukarda bir numaralı bentte yazılı sebeple tahliyeye ilişkin kısmının ONANMASINA, 2 numaralı bentte yazılı sebeple alacağa yönelik hüküm kısmının BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, 25.1.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

kentsel dönüşüm avukatı

BELEDİYELERE HACİZ ŞOKU

ANAYASA MAHKEMESİ, BELEDİYE MALLARININ DOĞRUDAN HACZİNİN ENGELLENMESİNİ İPTAL ETTİ

Belediyeler aleyhinde yapılan icra takiplerinde, belediyelerin mallarına doğrudan haciz konulmasını engelleyerek borçlu belediyenin gösterdiği mallar üzerine haciz konulmasını sağlayan 03.07.2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15. maddesine 6552 sayılı Kanun’un 121. maddesiyle eklenen fıkranın 1. cümlesinde yer alan “…ve haciz işlemi sadece gösterilen bu mal üzerine uygulanır.” ibaresi, Anayasa Mahkemesi’nin 17.06.2015 gün ve 2014/194 E. 2015/55 K. no’lu kararı ile iptal edildi.

Alacaklıların alacaklarına kavuşmalarını sağlayacak başkaca bir yöntemin de öngörülmediği düzenlemenin mülkiyet hakkının kullanılmasını ölçüsüzce sınırlandırdığı, kanunlara göre tespit edilmiş bir alacak hakkının cebri icra yoluyla elde edilmesini zorlaştırdığından hukuk güvenliği ilkesiyle bağdaşmadığı, mahkeme kararı ile tespit edilen alacağın elde edilmesini zorlaştıran kuralın hak arama özgürlüğünü etkisiz hale getirdiği belirtilerek düzenlemenin demokratik toplum düzeninin ve hukuk devletinin gereklerine uygun olmadığına karar verildi.

Aynı fıkranın 2. cümlesinde yer alan “…veya kamu hizmetlerini aksatacak şekilde yapılamaz… ibaresi ile 6552 sayılı Kanun’un 123. maddesiyle eklenen geçici 8. maddesini iptal eden karar, 26.06.2015 gün ve 29398 sayılı Resmi Gazetede yayımlandı.

Kanun’un 15. maddesine, 6552 sayılı Kanun’un 121. maddesiyle eklenen fıkra:İcra dairesince haciz kararı alınmadan önce belediyeden borca yeter miktarda haczedilebilecek mal gösterilmesi istenir ve haciz işlemi sadece gösterilen bu mal üzerine uygulanır. On gün içinde yeterli mal beyan edilmemesi durumunda yapılacak haciz işlemi, alacak miktarını aşacak veya kamu hizmetlerini aksatacak şekilde yapılamaz.

Kanun’un 6552 sayılı Kanun’un 123. maddesiyle eklenen geçici 8. maddesi: “GEÇİCİ MADDE 8- 15 inci maddenin son fıkrası hükümleri, devam eden her türlü icra takipleri hakkında da uygulanır. Bu maddenin yürürlük tarihinden önce yapılmış icra takipleri gereğince konulan tüm hacizler, söz konusu fıkra hükümleri dikkate alınarak kaldırılır.” 

KARARIN TAM METNİ İÇİN TIKLAYIN